即使美國次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)不進(jìn)一步惡化，也足以引起中國房貸市場的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。國人買房也應(yīng)量入為出，謹(jǐn)慎舉債買房，避免成為房奴和“負(fù)翁”。
2007年美國次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，導(dǎo)致美國及全世界主要股市大幅震蕩，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵，各國央行不得不注巨資干預(yù)。
美次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)仍未結(jié)束
次級(jí)抵押貸款，是指信用狀況不佳的人沒有抵押甚至不需支付首付款便可在銀行獲得的住房貸款。銀行又將這些房產(chǎn)通過信用評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)，證券化賣給投資人，形成次級(jí)債。這些次級(jí)債又可形成債券衍生品。次級(jí)債持有人又可以將次級(jí)債抵押給銀行，取得貸款，再買次級(jí)債，規(guī)模不斷放大。目前債券衍生品市場理論規(guī)模相當(dāng)于全球債券價(jià)值的三倍。這相當(dāng)于每張債券平均被重新買賣了三次。所以一有風(fēng)吹草動(dòng)，就牽一發(fā)而動(dòng)全身。美國次級(jí)債危機(jī)完全是美國貸款機(jī)構(gòu)、對(duì)沖基金、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和部分沒有足夠支付能力也當(dāng)“房奴”的人共同造成的。
美國為擺脫新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅及911危機(jī)的影響，大幅降低利率，直接導(dǎo)致美國房價(jià)持續(xù)上漲。而貸款機(jī)構(gòu)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)量并取得更高的收益，向一些信用狀況不佳，甚至沒有還款能力證明的人發(fā)放利率高于正常利率的按揭貸款。據(jù)瑞士信貸經(jīng)濟(jì)師陶冬介紹，美國“次按”申請(qǐng)通常采用的方法是“2-18”制度，即次按的前兩年是按照固定利率收取，此后的18年是按照浮動(dòng)利率收取。這樣剛開始還款壓力非常小，等到一定時(shí)間之后，還款壓力才會(huì)陡增。大量收入不穩(wěn)定或收入較低，沒有可靠還款能力的人預(yù)期房價(jià)將持續(xù)上漲，預(yù)期的房價(jià)上漲的收益遠(yuǎn)超過利息的付出，于是舉債買入房產(chǎn)。
但情況發(fā)生了根本變化：一是美國房價(jià)出現(xiàn)了普跌。據(jù)路透社和美國密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果，美國近1/4的房屋所有者稱其房產(chǎn)在過去一年中出現(xiàn)貶值。這是自1992年以來美國出現(xiàn)的最嚴(yán)重的房價(jià)普跌態(tài)勢；二是美國的基準(zhǔn)利率已從最低的1%大幅上升到5.25%的水平。
據(jù)謝國忠介紹，美國個(gè)人房貸中，個(gè)人承擔(dān)的是有限責(zé)任，如果個(gè)人不能償還銀行貸款，銀行只能收回住房。對(duì)于很多財(cái)務(wù)狀況不佳的美國“房奴”來說，當(dāng)房產(chǎn)升值的預(yù)期被打破，按揭還款支出提高后難以為繼時(shí)，停止還貸似乎是利益最大化的一種選擇。2006年第四季度次級(jí)貸款違約率達(dá)到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。
雖然世界主要國家的央行向銀行系統(tǒng)注入數(shù)千億美元的資金，暫時(shí)主要股指大反彈。但因美國次級(jí)房貸在未來一兩年每月還貸額將大幅增加，可能導(dǎo)致更多的違約及壞賬，美國次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束。即使美國次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)不進(jìn)一步惡化，也足以引起中國房貸市場的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。
證券投資之父、美國證券分析師協(xié)會(huì)首任主席本?格雷厄姆曾說：“股票市場短期是投票機(jī)，從長期來說，卻是一個(gè)稱重器”。房價(jià)也是如此，短期會(huì)因?yàn)槿藗兊倪^于樂觀、悲觀的心理預(yù)期而過度上漲或過度下跌，但長期的價(jià)格取決于房子的價(jià)值。
中國房貸市場潛藏風(fēng)險(xiǎn)
目前中國的房價(jià)已持續(xù)上漲近9年，漲幅巨大，而中國的商業(yè)性房貸已經(jīng)從1998年的400多億元飆升到2007年7月末的4.3萬億元，漲了100多倍。由于中國房價(jià)繼續(xù)在上漲，房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但目前已潛伏了如下的風(fēng)險(xiǎn)：
利率上漲，還貸壓力增加。經(jīng)過2004年來的7次加息，五年期以上房貸優(yōu)惠利率從5.184%漲到6.426%，房貸利息支出增加近四分之一，按揭還款的壓力大增。而中國人還貸壓力原本就很大：上海、北京兩地居民的整體家庭債務(wù)比例分別達(dá)到155％和122％，趕過美國同期115%的水平。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個(gè)城市平均月供收入比為35%。某網(wǎng)站一項(xiàng)調(diào)查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。