每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

　　盡管樓市調(diào)控令上海土地價格普遍下降，但上海濱江一幅預(yù)申請地塊的拍賣底價仍然刷新了上海土地交易的單價紀(jì)錄，達(dá)到42684元/平方米，高出2年前同一區(qū)域成交地塊的樓板價一倍多。這塊地，就位于上海世博會浦西場館附近。

　　上海樓市的分析人士說，正是世博會的召開，改變了周邊區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍，令昔日工廠林立的工業(yè)區(qū)有了成為上海奢侈品商業(yè)圈或者第五大CBD(中央商務(wù)區(qū))的潛力，這使得當(dāng)?shù)厣啼伒纳韮r大幅提升。因此，雖然上述地塊的樓板價高得離譜，但該地塊的推介會仍吸引了綠地、保利、瑞安等擅長商業(yè)項目的頂尖開發(fā)商出席。

　　即將誕生的單價“新地王”

　　在世博會正式確定在上海舉辦之前，盧灣區(qū)的南部一直是工廠林立的工業(yè)區(qū)。由于配套設(shè)施欠佳，2002年當(dāng)?shù)刈钣忻臉潜P——香港新世界花園開盤時的售價不過五六千元/平方米，一些非知名的樓盤售價僅為3000元/平方米。但是在世博會落戶該地區(qū)后，當(dāng)?shù)氐姆績r和地價幾乎每年都在大幅上漲。

　　盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊東至南園公園改擴建工程、南至南園公園改擴建工程、西至規(guī)劃開平路、北至規(guī)劃江濱路，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業(yè)用地。該地塊起始價為1億1239萬元，折合樓板價高達(dá)42684元/平方米，已經(jīng)超過去年海航集團競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時所創(chuàng)造的36480元/平方米的單價地王紀(jì)錄。

　　這一價格也比104街坊另一地塊2007年12月31日的成交價高出近兩倍。當(dāng)時，綠地集團以36.32億元拿下盧灣104街坊地塊，又聯(lián)合瀛通集團以10.05億元的價格獲得105街坊。據(jù)分析師計算，當(dāng)時104街坊的樓板價為1.6691萬元/平方米左右。

　　事實上，上述土地拍賣價比現(xiàn)在正在銷售的新房價格還要貴。據(jù)了解，周邊綠地浦暉國際中心目前的銷售價格在4萬~5萬元/平方米之間，而周邊的二手住宅價格低的只有26000元/平方米。

　　行業(yè)分析師指出，按照上述土地面積和容積率，盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊應(yīng)該只能建造商場，而目前周邊的商鋪租金僅為9元/平方米/天。按照上述租金價格，開發(fā)104街坊137D-3地塊僅土地部分成本就需要13年才能收回，如果計算建筑配套成本以及財務(wù)費用等，上述投資通過出租收回的時間可能在20年以上。

　　奢侈品商圈或核心CBD？

　　雖然上述土地拍賣底價已不低，但推介會依然吸引了綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族在內(nèi)的一些擅長商業(yè)項目的頂尖開發(fā)商出席。

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認(rèn)為，上述地塊如此高的底價依然能吸引到眾多開發(fā)商預(yù)申請，原因是上海房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，世博會結(jié)束后，原來世博會場館周邊會形成面向世界的文化中心，周邊的商鋪也因此將擁有不一樣的內(nèi)涵，更容易吸引各類國際品牌入駐。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，除了“文化中心”的預(yù)期外，世博會所在的區(qū)域正是上海南外灘，擁有獨一無二的江景資源，最適合世界頂級的奢侈品企業(yè)入住，此前阿瑪尼等國際頂級品牌入駐上海外灘3號，使得上海外灘地區(qū)逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商業(yè)圈。

　　除了奢侈品商圈外，與會展業(yè)有關(guān)的商業(yè)商務(wù)圈也已經(jīng)成為南外灘的發(fā)展趨勢。上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承健說，和上海沿江區(qū)域的其他板塊相比，世博會無疑讓上海南外灘(即世博會浦西館)浦西區(qū)域城市建設(shè)更迅速，包括軌道交通在內(nèi)的大量設(shè)施將使該區(qū)域形成繼人民廣場、南京西路、淮海中路和陸家嘴后的第五個CBD。

　　與上海其他CBD不同，世博會浦西場館附近的商務(wù)主要面向能夠積聚大量人氣會展業(yè)，周邊的交通又比較發(fā)達(dá)，單點的商業(yè)中心能很快成熟。但是要讓整個區(qū)域的商業(yè)都發(fā)展成熟，可能還需漫長的等待。