調整年的投資機會 地產新政引發六大怪狀

　　嘉賓|東北證券機構策略分析師 馮志遠

　　中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任 曹建海

　　中信建投房地產行業分析師 陳瑩

　　文|本刊記者 王瀛

　　繼國務院月出臺了十條樓市調控政策后，4月30日，北京市正式發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》。緊隨其后，青島、深圳等地相繼出臺細則落實國務院調控政策。其中，二套房首付不得低于50%、叫停第三套房及未完稅一年的外地人購房貸款，同一家庭只能新購一套商品住房的政策被評為“史上最嚴厲的樓市新政。”

　　新政一經實施，且不說效果如何，單從市場反應來說，可謂“怪狀”迭出。而這些奇特的反應則正是中國地產行業乃至更大范疇內深層次矛盾的各色表現。

　　怪狀一 退房潮、違約潮

　　由于二套房貸款首付不低于50%，利率1.1倍的政策開始執行，之前支付30%首付款的購房者都被銀行通知要追加首付至50%。據一線市場和各二手房中介公司的信息顯示，自樓市新政具體措施之后，無論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現了一定數量的退房現象。隨著調控政策繼續出臺，房地產客戶違約比例已經達到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為理由申請取消協議退房的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　根據新政策，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發放房貸，這項規定也使一部分外地居民的貸款申請求被“駁回”。

　　曹建海：違約的有很多是買了期房的人，新政出來之后對房子未來的價格影響很大，現在房價已經跌了兩三成，但是如果買了期房的人拿到房子后可能就不只跌兩三成了。所以導致一些購房者不惜代價也要把房子退掉，價格預期回落是退房的主要原因。

　　怪狀二 扎堆辦理經適房轉商品房

　　在4月26日住建部發布了加強經濟適用住房管理的通知后，北京等地出現業主扎堆兒辦理經適房轉商品房的現象，僅4月29日一天，在北京兩大經適房社區所在的昌平區，就出現千余人扎堆在住建委門口，急于把經濟適用房轉為商品房。

　　住建部有關負責人明確了滿五年經濟適用房政策，同一家庭如果購買商品房，必須退出經濟適用房。今后，個人在購買商品房的過程中，產權部門將通過信息聯網等措施，對其是否擁有經適房進行嚴格審查。

　　陳瑩：經適房轉商品房的人群有兩類：一是以前有很多不具備申請經適房資格的人申請到了房子，另一個是當時符合條件申請到經適房，但是五年后經濟和工作狀況有了很大的改善，他考慮以后賣這個房子的人，這兩類人肯定是最緊張的。因為在深圳，已經規定不管新舊的保障性住房都不允許上市交易，所以因為政策的不可預見性導致了這兩種人落袋為安的心理。這種現象折射出了以前經適房政策的缺陷，同時也表現出家庭在退出保障政策時與政府之間的矛盾。

　　怪狀三 戶籍矛盾激化

　　新政對于非北京戶籍的外地人貸款買房做出限制，這顯示北京市戶口具有相對優勢。在4月29日召開的國務院常務會議確定，要將收入分配和戶籍制度改革作為今年重點改革任務，因此，有專家提出疑問，北京房地產新政，本身是否會激化現有戶籍制度內在的矛盾，還是會增加改革現有戶籍制度的外在動力？

　　馮志遠：北京對購房者戶籍政策的限制其實是闡述了中國城市化進程的思路發生了一定程度的調整，由原來的農民工進城完成城市化到通過產業轉移，把農村改建成小城鎮的形式上的調整。淡化戶籍政策是大的方向，房地產政策限制只是一個階段性的制度調整，并無礙戶籍制度改革。

　　怪狀四 假離婚只為二套房

　　炒房客們相繼退出市場，但新政的限制也給一部分購房者添了很多壓力。新政規定，購買二套房應該以一個家庭為單位，所以讓不少購房者的現金壓力陡增，由于一套房、二套房的首付和利息相差較多，因此有的夫婦在換購房屋時，先協議離婚，將原有房產全部轉移到一個人名下，再以另一人的名義辦理購房手續。出現了緩婚和假離婚的現象。

　　陳瑩：究其原因還是利益。中國老百姓并不是很有錢，有句話叫“收錢不如收房子”。買房的人也一樣，有相當一部分老百姓把住房當作投資，他們的資產主要是體現在房子的增值上。所以這種情況如果買了房，但是房貸沒有批下來，同時又付不起或者不想繳納與開發商簽訂預售合同最少10%的違約金時，變通的方法就只能假離婚了，因為新政規定一個家庭只能購買一套房。

　　怪狀五 開發商墊付首付款

　　在樓市新政出臺后，開發商改變營銷策略，為緩解因新政帶來的購房者付款壓力和利息負擔，有一部分開發商推出了延期支付房款或幫購房者墊付部分首付的做法。針對無法貸到款的購房者，在交完首期房款后，可以在所購樓房封頂之前交完所有剩余房款。

　　馮志遠：在地產價格趨于回落的時間點。這種與政策相悖的銷售模式必將受到市場的懲罰。如果以這種方式去銷售地產，無非是看好地產價格不會回落，那么地產商不如自己持有房產，而不必銷售。

　　陳瑩：開發商墊付是要購房者短期歸還，另外開發商可能墊付一成的首付，因為政策中銀行只提高了購房者這一兩成的首付款，所以導致一些人買不起房。他這樣做能使得看好這個樓盤的人買得起房，開放商墊付一成首付款又可以從銀行拿到另外五成，所以不管房價怎么樣開發商這樣以一搏五他都是合適的。可以快速的回籠資金，把最終的風險承擔者交給銀行。

　　怪狀六 股市跌不休

　　5月17日，有消息稱，國家有關部門將聯手繼續推出嚴厲的抑制房價過快上漲政策。一時間，股市風聲鶴唳，受此影響，在此前4月樓市新政出臺后大跌的基礎上，滬市又大跌137點，跌破2600點，創今年以來最大跌幅。

　　馮志遠：我們可以看到房地產是去年8月起率先下跌的行業，正是房地產行業作為先導行業的作用，地產新政直接導致A股的下跌。因此，關注房地產價格的真正回落是非常重要的，因為只有價格回落才能吸引真正的剛需進場，地產價格的回落或許會使投資者找到A股的階段性底部。

　　陳瑩：是否還會下跌要等到政策的風險全部釋放完畢以及中央調控房價會不會超過預期。目前深圳和北京的房地產政策都出來了，現在主要看上海。因為二線城市投機性沒有這么高，可以預見到風險。上海的關鍵是保有稅是否征收。現在股市的下跌已經反應了房價下跌20%的風險，但是如果房價下跌30%，那么有可能股市還會跌5%—10%，主要還看中央層面的政策是否超預期、房價下跌是否超預期。

　　曹建海：房地產價格預期下落之后，靠暴利來拉動投資的現象消失。所以對鋼鐵金融等板塊是一個巨大的利空。但這是一個房地產價格的理性回歸。