今年以來二手住宅價格松動的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴大的趨勢供圖/CFP

    自去年四季度信貸政策收緊以來，北京市二手住宅市場又接連受到自住型商品房等一系列因素的影響，導致需求觀望情緒濃重，二手住宅成交量水平較低。從價格方面來看，自2013年9月起至今，北京市二手住宅成交均價一直維持在3萬元左右小幅震蕩，未發生明顯趨勢性變化。但從近期在售房源掛牌價格的調整情況以及成交房源的議價空間變化情況來看，二手住宅價格松動的趨勢已較為明顯，但也并非如市場傳言般動輒降價百萬。那么目前房價下降了多少？幅度如何？哪些區域什么類型的房源降價幅度較大？

    4月掛牌價下調比例擴大

    據第三方中介機構統計，今年4月成交的二手住宅議價空間為3.4%，為2013年以來的最高值。而從在售房源掛牌價的情況來看，4月新增房源掛牌價環比下降2.5%，成為近9個月以來的最低值。此外，今年以來掛牌價下調比例和下調幅度均呈現出逐月擴大的趨勢，至今年4月，掛牌價下調比例和下調幅度分別達到87.1%和2.2%。

    鏈家地產市場研究部張旭認為，去年四季度以來復雜的市場形勢導致市場持續冷淡，尤其是剛需陷入濃重的觀望情緒致使近郊區二手住宅成交占比有所下降。如果從在售房源的掛牌價調整情況和已售房源的議價空間走勢情況來看，今年以來二手住宅價格松動的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴大的趨勢，價格下降的趨勢已基本確立。

    北青報記者從中原、鏈家、我愛我家等門店了解到，今年業主多次調低掛牌價比例較高。從鏈家地產市場研究部對于掛牌房源調價情況的統計數據來看，今年以來，有過調價記錄的房源中，價格下調過2次及以上的房源占到36%，而價格下調超過3次（包含3次）的房源占到17%。

    郊區房小戶型價格抗跌

    地產中介告訴北青報記者，從去年底到今年，基本上業主報價經歷了這樣的過程，報價虛高，與購房者僵持博弈，到小幅試探性調低價格，最終多次下調價格降價成交。從現在真實的成交來看，當前房價在擠出虛高的水分后，確實已出現了一定程度的實質性下調。

    根據北青報記者走訪了解，4月北京各區域房源掛牌價下調幅度和議價空間均達到年內最大值。而其中近郊區無論是議價空間還是房源掛牌價下調幅度，比中心城區和外城四區都要更小一些（中心城區指東城、西城；外城四區指朝陽、海淀、豐臺、石景山；近郊區指通州、大興、順義、昌平）。另外，從各面積檔位房源的議價空間情況來看，在近郊區占比較高的90-120平方米房源的議價空間最小，而140平方米以上的大戶型成交房源的議價空間最大，今年以來，其議價空間一直保持在4%以上。

    房產中介告訴北青報記者，城區和大戶型高端房源的議價空間要更大一些，這主要是由于此類房源一般報價虛高現象較為明顯，在市場遇冷以后，其價格下調的空間也更大。而近郊區房源，一方面相較于城區房源，其報價更為合理一些，總價也較低，價格下調空間有限；另一方面，近郊區急售業主與城區相比更少一些，賣房業主主要為改善換房需求，在當前的市場形勢下并不急于入市，因此議價難度也更大一些。

    公務人員拋售房產現象存在但屬個別

    而關于目前社會上討論較多的反腐導致的房屋拋售現象，業內人士表示，在反腐壓力的作用下，一些公務人員急于拋售房產的現象確實存在，但相對于北京市龐大的二手房市場，拋售現象僅為個別區域的個別現象，并不足以對整體市場造成明顯影響。

    影響

    51家房企遭基金清倉

    樓市降價風勁不止，一路從二、三線城市蔓延到了北京等一線城市。受此影響資本市場上最為敏感的公募基金開始大幅減持地產股。一季報顯示，有51家上市房企遭公募基金清倉，均為百億規模以下房企。

    據Wind統計，今年一季度51家上市房企遭公募基金清倉，包括中糧地產、陽光城、浦東金橋、陸家嘴等，均為百億規模以下的中小型房企。值得注意的是，今年一季度實現凈利潤6703萬元的中糧地產也面臨了被“清倉”的困境。一季報顯示，中糧地產共遭到了32只基金產品拋棄，甚至不乏去年年末前十大流通股東，包括建信優選、諾安中小盤和大成價值成長，分別減持680萬股、577萬股和538萬股。

    從基金一季度持股比例環比變動幅度來看，招商地產、華僑城和金地集團降幅名列前三。其中，持有招商地產的基金持股比例從去年年末的39.2%驟降至今年一季度末的10.7%，降幅接近30%。據悉，招商地產自去年9月公布65億元定增計劃以來，股價在公布方案次日跌停，6個月內下滑20%，與定增發行價格差距越來越大。

    今年一季度景順長城和銀華基金直接清空旗下招商地產股份共4689萬股。而2013年年末進入前十大流通股東名單的廣發小盤成長基金和廣發聚富開發基金，一季度也退出前十大流通股東名單，僅剩1只基金堅守，持股比例為1.54%。

    此外，華僑城和金地集團也遭到“拋棄”，其基金持股比例降幅分別達到18.7%和13.4%。保利地產的基金持股比例從10.9%降至1.9%。行業龍頭萬科也遭到基金減持，但減持比例較小，僅下降5個百分點。

    觀察

    房價止漲或下滑格局確定

    對于房價跌還是漲，業內總是爭論不休。最近萬科副總裁毛大慶的一篇發言稿引起行業內強烈關注，雖然毛大慶解釋為風險提示，但是還是有很多人將此理解為國內最大房地產公司看空房地產。

    據中原集團研究中心監測，22個大中城市新建住宅銷售均價從2012年初開始波動上揚，上漲走勢明顯，2013年9月達到高點，之后均價出現波動下滑，雖然今年3月有所反彈，但恐難以維續。

    從去年第四季度開始，各地逐漸收緊個人房貸業務，首套房貸款利率提高，貸款審批周期拉長，使得置業成本升高；春節過后，一些城市陸續爆出新房降價促銷的消息，致使樓市價格預期逐漸扭轉，市場上的觀望情緒抬頭，成交活躍度下降，買方的議價能力增強。

    一些開發商為緩解庫存壓力，加快資金回流，不得不降價促銷，因此多數城市房價止漲或現下跌，樓市出現觸頂跡象。中原地產認為，當下政府對樓市現狀的容忍度較高，在整體經濟增速放緩的背景下，似乎可以接受樓市的降溫，為保持政策的連貫性，后期出臺大范圍救市政策的可能性不大。預計未來數月，大中城市房價止漲或下滑的格局不會改變。

    本版文/本報記者 范輝