【導讀】國務院發文支持鐵路用地綜合開發，各地軌道交通土地資源利用計劃逐步展開。

　　央廣網財經北京8月12日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，鐵路用地一直被認為是長期沉睡的鐵路資產，如今政策“春風”吹來，鐵路沿線的土地有望成為鐵路企業的“搖錢樹”。昨天，中國政府網公布《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》，對鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用政策做出明確規定，并表示繼續支持鐵路建設。被鐵路系統人士稱為“救命稻草”的土地綜合開發終于亮相。

　　這個《意見》提出了三個“相結合”原則：支持鐵路建設與新型城鎮化相結合；政府引導與市場自主開發相結合；盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。總的來看，就是要盤活現有資產，讓城鎮建設與企業效益“雙豐收”。

　　據鐵路系統人士介紹，“盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合”是三大原則中操作性最強的。目前鐵路系統的改革還沒有全部完成，中央和地方鐵路資產又有許多歷史遺留的盤根錯節的問題。因此，鐵路系統內部更傾向于有限開發增量的新線路，逐步盤活過去的存量。經濟之聲特約評論員、財經專欄作家葉檀認為，鐵路土地的綜合開發主要是為了解決鐵路高負債問題。

　　葉檀：鐵路土地的綜合開發利用，其實我們關注這個議題，與其關注土地方面的問題，還不如關注土地建設資金方面的問題。其實鐵路總公司的賬本是公開的，今年一季度末的資產負債率跟往年相比，是在提升的過程當中，而且它今年一半的貸款資金是拿來償還以往的貸款利息，所以基本上是一個償付利息的模式。我們國家現在開始進入快速軌道的發展期，我們必須依靠快速軌道交通這樣大規模的、運輸能力強、速度又比較快的運輸方式把中國的城鎮化給串聯起來，把中國的城鎮給串聯起來，但是資金方面又不敷所用，我們今年有900億的鐵道債，其實它的發債成本相對來說還比較高，比往年要高。如果是以這樣的發債來做的話，鐵道內生的財富動力不夠強，所以我們從年初開始就有這個議題，到現在為止這個議題已經比較明確了，就是盤活鐵路周邊的土地資產，來解決我們鐵路高負債的問題。

　　鐵路建設和開發已經與國家重大戰略緊密結合在一起，過去難以推動的多項政策都有可能被強制性打破。鐵路用地綜合開發利用是個新事物，仍在探索階段，因此《意見》指出加強土地綜合開發的監管和協調，防止“用地亂象”與“圈地運動”。葉檀認為，在這個大開發的過程中，有些問題，值得提高警惕。

　　葉檀：在開發的過程當中，土地方面的貪腐是需要特別關注，需要資金的封閉運行以及后面的審計部門和紀委部門來跟蹤審計這樣一個項目，才能防止以往出現的土地市場大規模腐敗問題。

　　另外一方面，在土地建設開發和商業物業的建設開發過程當中，它會出現一些利益輸送，比如說會出現鐵路公司跟地方政府之間的扯皮，也會出現一些利益輸送的問題。如果這條鐵道線是一個合資工程，也就是說地方政府和鐵路部門雙方各占股份的話，那么責權利如何分配，這一點非常重要，如果全部劃歸鐵道部門，但地方政府又無法從中得利的話，負債率很高，地方政府也會在背后做一點小動作，起碼它不支持、不配合，那么鐵路部門的工作就相當難做。

　　最后要強調，在運作的過程當中必須按照市場化的原則來運作，不管是國企還是什么企業，還是地方政府，總要由市場人士、專業人士來專門運作。這一點可以向香港，或者可以向日本的軌交沿線的商業物業學習。

　　鐵路錢荒尋求解藥，“以地養路”的方式是“長路漫漫”還是“走上了捷徑”？未來又有哪些項目將率先試水？中國人民大學經濟學院副院長劉瑞表示，“以地養路”有助于鐵路的統籌規劃，是一個進步。

　　經濟之聲：這次土地綜合開發的推動力量不僅是鐵路總公司，還包括國土資源部、財政部、交通運輸部、住建部等部門。這一次國務院發文支持鐵路建設用地綜合開發，有什么新特點？

　　劉瑞：他把土地綜合利用的主導權交給了鐵路開發方面，因為以前我們的體制，鐵路是一個系統，當地政府又掌握著土地，所以確實會出現相互扯皮的現象。現在國務院把這個問題集中交給了鐵路開發來做，鐵路的問題就可以統籌規劃了，這是一個進步。

　　經濟之聲：土地綜合開發已被列為今年鐵路資產經營的重中之重。具體會怎么開發？有哪些項目將成為建設的重點？

　　劉瑞：目前文件說鐵路沿線場地的建設用地有一個數量的鑒定，這個土地可以按照鐵路的自身發展需要來進行安排，地方政府要配合鐵路開發來進行運作。這個有點借鑒國外的經驗，就是說搞一個鐵路，周邊劃出一定的商業用地來作為鐵路的一種補償，因為鐵路本身是一個公共產品，它的投資量很大，收益時間很長，所以短期不可能盈利，但通過土地商業開發，可以彌補鐵路方面的一些投入，實現以地養路。

　　經濟之聲：市場人士普遍認為，軌道沿線土地為各種地產開發商垂涎的重點對象，一旦放開，會吸引大量資金進入。鐵路系統可以由此回收一部分資金，同時城鎮化也得到推進，但實際操作難度可能并不小，如何化解外部資本的顧慮？

　　劉瑞：吸引社會資本進入到鐵路投資，這是改革方案當中一個主要著力點。大家有擔心，社會資金都進來以后會不會帶來一些其他的問題？我覺得這是在下一步的實施方案當中我們要逐步面對的問題，然后要加以解決的。但總的來講，我們要肯定這個做法的改革意義和積極意義，它對開發軌道經濟起到了促進的作用，鐵路方面有了土地就有了錢，就可以做一些持續的投入了。

　　經濟之聲：外部資本有可能會存在哪些顧慮呢？

　　劉瑞：一個是地域分成，大家進來以后，是采取股份的方式來分紅，還是建立一種綜合體的方式來進行。另外一個，跟地方政府以前的土地規劃、城市發展規劃能不能銜接的問題，還有地方政府能不能配合的問題。還有很重要的一點，土地征用的對象是農民，農民的賠償是由鐵路方面來支付，這跟在城市的拆遷戶面臨的難題是一樣的。

　　編輯部觀點：鐵路用地開發要防止地方違法占地、圈地

　　評論編輯曉易：有句老話叫“要致富，先修路”，現在或許可以改為“要賺錢，眼光放在路兩邊”。

　　為解決鐵路投融資的難題。早在去年7月24號，國務院常務會議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設立鐵路發展基金”、“創新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開發一直是被寄予厚望的。

　　盤活鐵路建設用地，無論是將其與住宅地產、商業地產，還是物流工業地產相結合，都對社會資本有巨大吸引力。

　　從國外經驗來看，不少國家的鐵路建設和運營都與房地產開發相銜接，利用土地沿線升值的空間以及利用場站商業開發的持續性收入，來補充鐵路建設資金和未來鐵路運營中可能產生的虧損。

　　盤活鐵路用地資源，只是解決鐵路資金短缺的其中的一劑“藥”，但卻是一劑“良藥”。良藥雖好，也得掌握用藥的劑量和煎藥的火候。有幾點還是需要注意的，比如鐵路用地開發首先要確保鐵路安全。尤其是，不能讓土地商業開發影響到鐵路項目建設。另外，雖然鼓勵鐵路用地開發，但不能過于依賴土地開發與增收，很多地方政府長期依賴于“土地財政”難以自拔，導致地方財政收入來源過于單一。還有一點就是，鼓勵鐵路用地開發還要防止某些地方鐵路部門以鐵路建設的名義違法占地、圈地。總的來說，就是“車好、路也好”，但是千萬不能跑偏了軌道。