業內高管認為，房開業務毛利率回歸到30%已不太可能。
截至目前，已陸續發布了年報的各大房企中，不少是行業內穩健發展的代表，但皆未能逃過毛利率下滑的命運。
據第一財經記者不完全統計，包括未經審核的業績報告在內，截至目前共有約30家規模房企披露了2021年的經營狀況，除禹洲、力高外，其余28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑現象，在已披露了年報的Top10房企中，中海地產、萬科的毛利率下降幅度均超6個百分點；有14家房企毛利率低于20%，綠城也下挫5.5個百分點跌至20%以內。
業內普遍將毛利率下滑的原因歸結于此前高價地結轉，疊加新房限價，產生的雙重擠壓。這一狀況有望隨著土地市場的漸趨理性而得以修復。不少房企管理層提及2021年下半年的土地市場上獲取的地塊有較好的利潤空間。
不過，這一修復過程又是否能將房企帶回到過去的高度呢？華潤置地總裁李欣表示，“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個共識”，“ 每家的情況不一樣，但是對毛利率水平的目標是沒有太大差異的，回歸到30%甚至以上的毛利率是不太可能的。”
半數房企毛利率降至20%以下
據第一財經記者不完全統計，包括未經審核的業績報告在內，截至目前共有約30家規模房企披露了2021年的經營狀況，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑。
此前億翰智庫統計顯示，2021年中期時，其覆蓋的50家典型房企毛利率均值約為23.2%。而截至目前，有20家房企低于該指標，整體盈利能力進一步下降；其中有14家則已低于20%，占比近5成。
具體來看，在目前已公布了年報的Top10房企包括碧桂園、萬科、中海地產、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團，毛利率均呈下滑的態勢。
其中，相較于2020年同期，毛利率降幅最大的為萬科，從上年的29.2%降至21.8%，減少了7.4個百分點，多家券商研報均表示這一降幅“超出預期”。素有“利潤王”之稱的中海地產，這一指標的降幅則位居第二，毛利率從2020年度的30%下挫6.5個百分點至23.5%附近，同期凈利潤率則以超7個百分點的降幅跌至17.78%。
華潤置地、龍湖的毛利率降幅相對較小，均在4%左右，分別為27%、25.3%；兩家皆有較為成熟且盈利能力較強的投資物業運營形成支撐，報告期內，兩家公司的投資物業毛利率水平分別高達68.2%、74%，而開發物業的毛利率水平實則皆回落至23%左右。
此外，有14家房企毛利率處于20%以下，其中有9家在2021年跌破20%這一水平線。綠城更是從近24%的水平下挫超5個百分點跌至18.1%。值得一提的是，盡管新城控股整體毛利率水平仍保持在20.4%，但其地產開發業務毛利率則相較上年下降約4個百分點，同樣已跌至17.7%。
實際上，房地產企業的毛利率水平在2018年觸及階段性高點后，便進入下行通道，至今未開啟回歸歷程。國金證券數據顯示，2018年-2020年間，房地產企業的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。
據億翰智庫統計，在其跟蹤的50家典型房企中，2019年時，有33家房企毛利率集中在25%-35%之間，2020年時約有31家房企毛利率集中在20%-30%之間。
而對于毛利率的下降，業內已有明顯的預判和共識。新城控股董事長王曉松即在近期的業績會上再度表示，房地產會從類金融的行業回歸制造業屬性。
另據國金證券統計，3月以來房企發布的2021年業績公告顯示，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%；而制造業在2021年的毛利率水平20.53%，凈利率為7.96%。
高地價遇強調控
毛利率的持續下挫，誘因仍是高歌猛進中的行業遭遇了調控的重錘。
2015年起，一線城市引領的房價加速上漲啟動，土地市場同步被引爆，房企投資力度大增。2016年時，一線城市連續數月土拍溢價率超100%，同時“地王”頻現。有數據顯示，2016年全國出現了350余宗“地王”。
土地市場的火熱快速推高了樓面價。國盛證券研報顯示，2016年時，招商蛇口新增土儲的平均樓面價在1.3萬元/平方米左右，為近年來的峰值。與地市火熱同步而來的是各地相繼頒布的新房限價令，多城對新房備案價的漲幅予以限制，此后2018年“房住不炒”正式提出，行業調控長期處于高壓之下。
于是，高價獲取的地塊在入市時恰逢限價政策的推進，項目難以如房企預期達到相應售價，利潤空間遭到嚴重擠壓。東興證券研報顯示，2016年一季度后，行業地貨比達到40%之后，迅速攀升并始終處于高位，2018年時一度超過60%，這也對應著行業的結算毛利率在2018 年以后持續下降。
這也是各家房企高管在被問及毛利率下滑問題時不約而同的回復。龍湖集團CEO陳序平表示，地產的毛利在過去幾年是有一些下降，主要原因是2017—2018年上半年土地市場比較熱，而如今這批項目現在陸續進入結算通道。
對于凈利潤大幅下挫超45%的萬科，郁亮便提及，近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但其并未能堅決擺脫高增長慣性。“當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”
在此之外，2021年下半年以來，部分房企爆發的信用危機導致行業融資渠道大幅收緊，疊加銷售市場遇冷下行，不少房企為加速回款，增加流動性而開啟了降價促銷的模式，對盈利空間再度產生壓縮。
“從去年下半年開始，整個市場面快速遇冷。對于公司來說，能夠安全地活下去肯定是第一要務。”王曉松日前在業績會上坦言，從去年國慶開始，新城陸續對一些去化承壓的項目、或首付比例比較高的客戶給予了一定的折扣，第四季度每個月的銷售額都在200億以上，現金流層面快速回籠的同時，銷售均價及利潤率也受到了相應的影響。
而對于2019年就已進入去杠桿階段的富力來說，降價促銷是其近年來加速銷售，促進資金回流的重要手段，平均售價從2018年的超萬元跌至2020年的8600元/平方米，毛利率從也 彼時的36.4%降至2020年的25.2%。2021年，隨著流動性壓力的進一步加大，其持續降價促銷，以“在短期內維持流動資金，而非著眼于盈利能力”，其毛利率走低至14.1%。
不過，在同策研究院資深分析師肖云祥看來，為快速回流資金而進行的降價促銷等措施短期內會降低毛利率，但從長期來看，若行業沒有大的變化背景下，毛利率在小幅回歸后，會長期保持一個相對平穩的區間。
修復或待行業穩定后
近期，行業毛利率修復的曙光初現。2021年下半年，房企受制于流動性壓力，相繼暫停了拿地的步伐，同時在土地財政壓力下，地方政府加大了優質土儲的投放，多個城市2021年第三批集中供地降低土拍門檻。競爭對手的減少，疊加優質土地的釋出，拿地房企的利潤水平自然可期。
中海地產行政總裁張智超表示，2021年下半年拿的地塊中大概有50%是底價或者非常低的溢價價格取得的，多宗項目的回報率非常理想。
“深圳下半年取得了4宗，廣州拿了3宗，南京也是3宗。在這些核心城市去年下半年投資的規模和投資質量都是非常高，相比今年的銷售，包括今年銷售提出穩增長的目標，以及對未來的利潤都形成了很好的支撐。”張智超表示。
龍湖也在這期間獲得了“更加安全便宜”的土地。據龍湖管理層披露，去年9月以后，在其布局的30余個核心城市中，許多地塊是以底價獲取，而集中供地的政策之下，“地塊溢價率在10%~15%就封頂，這就能保證開發商有比較好的利潤。”
值得一提的是，過去幾年間的調控，已經讓房企對投資拿地產生的預期發生了徹底改變。
“這個行業過去是普漲的，地價拿高了，過兩年也漲回來了，它是一個長周期上漲的過程。”龍湖集團管理層表示，“但在去年7月份以后，未來不會有這種長周期了。過去無論怎樣都能上漲，但未來則是一旦拿錯地，就真有可能就賣不出去，或者是要大幅度的虧損。”
因此，在談及2021年拿地策略時，陳序平表示，要圍繞著毛利率、凈利率等底線指標，量入為出，理性獲取，始終堅持投資原則。
旭輝董事局主席林中也表示，旭輝投資紀律的第一個要求便是，拿地就是為了盈利，而不是為了養團隊、沖規模。
2021年下半年萬科也改變了拿地的模式。郁亮表示，“我們提高了投資的要求，比如說對投資項目盈利的水平要求，對于操盤團隊能力的要求，對于投后管理的要求，都在不斷地提高。”
對于毛利率何時有望迎來增長修復，各家亦有不同的規劃。旭輝CFO楊欣表示，“在2022年、2023年，我們希望能夠有一個比較穩定的利潤表現，希望2023年開始恢復增長。”而萬科則表示未來兩年，開發業務的毛利率將維持在20%的水準。
碧桂園的管理層則提出了更為謹慎的觀點稱，整個行業現在處于調整、出清的階段，部分流動性壓力較大的企業也在對資產進行比較大的甩賣，要等這個出清過程接近尾聲，或者出清后，行業進入比較平穩的狀態，毛利潤率才會重新再起來，而在這之前，毛利潤率可能會維持在一個比較低的狀態。
億翰智庫研究總監于小雨認為，無論是土地端、銷售端還是費用端，2021年房企所面臨的現狀都并不理想，2021年或將成為房企利潤的底部區間，預計這會在2023年也就是企業2022年年報中呈現，之后企穩。
作者：鄭娜