看房企如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)

　　“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”。想象這樣一組生活場(chǎng)景，周末起床，打開外賣app點(diǎn)一份早餐；中午吃飯，自己動(dòng)手煮了一份水餃，下午逛商場(chǎng)或超市，順便來一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨睡前再喝一杯熱牛奶，順便點(diǎn)開買菜APP，預(yù)購(gòu)明天的肉菜。如果問上面的場(chǎng)景有什么共同點(diǎn)？就是在很多品牌的背后，房企以物流為切入口，進(jìn)入更多人的日常生活細(xì)節(jié)。

　　就在前幾天，萬科發(fā)布了2021年年報(bào)，年報(bào)顯示，其中物流業(yè)務(wù)營(yíng)收31.6億元，同比增長(zhǎng)68.9%。由于有相關(guān)政策的支持，除了萬科，近幾年陸續(xù)進(jìn)入物流地產(chǎn)的還包括遠(yuǎn)洋、招商、融創(chuàng)、碧桂園、凱德等房企。可以說，由于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的發(fā)展，收益相對(duì)穩(wěn)定，越來越多的資本力量也加入了物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。

　　文/圖 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 陳白帆

　　3個(gè)原因：房企為何“奔流”

　　地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)加入物流地產(chǎn)賽道，首先是因?yàn)檎叩闹С帧Ｈツ暌詠恚瑖?guó)家政策繼續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè)，推動(dòng)現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動(dòng)化發(fā)展。如2021年7月9日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩(wěn)步推進(jìn)120個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè)；支持城市群內(nèi)國(guó)家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。2021年12月13日發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，進(jìn)一步突出了冷鏈物流的戰(zhàn)略地位。

　　其次，房企看到了物流行業(yè)巨大的發(fā)展空間。世邦魏理仕有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)制造業(yè)從大到強(qiáng)，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的雙業(yè)融合會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)倉儲(chǔ)物流的發(fā)展。中信證券資料顯示，中國(guó)目前人均倉儲(chǔ)面積為0.4平方米/人，遠(yuǎn)低于日本的4.0平方米/人和美國(guó)的5.4平方米/人。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物流行業(yè)的發(fā)展空間巨大，并將從散亂差逐步走向規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。

　　第三個(gè)原因是房企自身多元化發(fā)展的需要。我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量階段，拿地能力與土地儲(chǔ)備都在上乘的房企巨頭，開始注重自身轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)多元化拓展，瞄準(zhǔn)到物流地產(chǎn)這塊綠地上。

　　基于這些原因，房企逐漸加快了進(jìn)入物流地產(chǎn)的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托宣布以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這是凱德中國(guó)信托首次進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)。而據(jù)領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布的報(bào)告，2021年11月領(lǐng)展以7.54億元人民幣價(jià)格收購(gòu)位于東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，這也是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。

　　4種模式：房企布局物流地產(chǎn)的四種姿勢(shì)

　　克而瑞研究中心分析顯示，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同，房企布局物流地產(chǎn)有四種模式。

　　第一種是房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。房企通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)。比如萬科在2015年撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立專門的物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司；招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團(tuán)有限公司等。

　　第二種是收購(gòu)參股物流企業(yè)。房企通過收購(gòu)物流地產(chǎn)商股權(quán)與國(guó)內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式布局物流地產(chǎn)。如萬科在2017年7月聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化。

　　第三種是與物流企業(yè)合作。比較典型的案例是2017年中集集團(tuán)以9.3億元引入碧桂園作為產(chǎn)城業(yè)務(wù)戰(zhàn)略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億元增資中集產(chǎn)城，持股達(dá)30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產(chǎn)業(yè)資源，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　第四種模式是與電商企業(yè)合作。比如榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作，雙方通過戰(zhàn)略合作發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，共同為目標(biāo)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，支持物流行業(yè)向高附加值領(lǐng)域發(fā)展和升級(jí)。

　　2個(gè)優(yōu)點(diǎn)：物流地產(chǎn)收益穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)小

　　物流地產(chǎn)的盈利模式與住宅地產(chǎn)有所不同。總體來看，物流地產(chǎn)追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使在市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響也相對(duì)比較小。因此物流地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。一組數(shù)據(jù)可以說明物流地產(chǎn)的這個(gè)特點(diǎn)。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，自2020年下半年以來，國(guó)內(nèi)16個(gè)主要城市的高標(biāo)倉庫凈吸納連續(xù)四個(gè)季度突破100萬平方米，累計(jì)540萬平方米，空置率從此前的15.8%連續(xù)四個(gè)季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動(dòng)租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。

　　1條“獨(dú)木橋”：難以完全滿足轉(zhuǎn)型要求

　　物流地產(chǎn)終究與住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別。房企在入局物流地產(chǎn)之前，需在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，理出清晰的發(fā)展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產(chǎn)賽道中，后進(jìn)入的企業(yè)面臨著諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如國(guó)內(nèi)規(guī)模最大倉儲(chǔ)物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯、國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流地產(chǎn)商萬科旗下萬緯物流，這兩家都在市場(chǎng)中占有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，后又有碧桂園“農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈+物流企業(yè)”的運(yùn)營(yíng)模式搶占市場(chǎng)。

　　能否做得好物流地產(chǎn)，更要看本身的資金運(yùn)營(yíng)能力，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商收入來源主要包含租金、管理服務(wù)費(fèi)以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源無法實(shí)現(xiàn)資金的快速回收。

　　克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，整體來看，目前物流地產(chǎn)仍不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需要，更多房企布局物流地產(chǎn)，僅是將其作為城市運(yùn)營(yíng)商諸多業(yè)務(wù)中的一環(huán)來看待。

　　1個(gè)案例

　　萬緯的冷鏈物流發(fā)展之路

　　萬科集團(tuán)較早進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，2015年，萬科集團(tuán)正式推出獨(dú)立物流品牌——萬緯，啟動(dòng)全面的倉網(wǎng)布局。2017年，萬緯正式布局冷鏈物流。萬緯物流有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，萬科切入物流行業(yè)，不是單純燒錢的“資本游戲”，而是看到日益增長(zhǎng)的居民消費(fèi)需求，順勢(shì)開啟“二次創(chuàng)業(yè)”。

　　為何重點(diǎn)發(fā)展冷鏈物流？這是因?yàn)橹袊?guó)的冷鏈業(yè)務(wù)行業(yè)集中度不高。該負(fù)責(zé)人介紹，在中國(guó)，冷鏈業(yè)務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)只占到市場(chǎng)份額的10%，而在美國(guó)，行業(yè)龍頭可以做到市場(chǎng)份額的24%，前兩名的市場(chǎng)份額占了40%，冷鏈行業(yè)的市場(chǎng)空間巨大。

　　為了迅速提升冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模，萬科進(jìn)行了一系列的資本運(yùn)作。2018年融合太古冷鏈的物流資產(chǎn)平臺(tái)，這讓萬緯物流不僅擁有了多個(gè)太古冷鏈物流項(xiàng)目，也快速吸收學(xué)習(xí)了國(guó)際冷鏈物流運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。去年，萬緯物流增資擴(kuò)股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰(zhàn)略投資者。

　　通過不斷完善倉網(wǎng)布局，萬緯現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)物流倉儲(chǔ)行業(yè)第一梯隊(duì)，位列行業(yè)規(guī)模前十。目前，萬緯物流在全國(guó)46個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理152個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1136萬平方米。其中冷鏈園區(qū)38個(gè)，可租賃建筑面積138萬平方米，可租賃托盤數(shù)量133萬托。

　　萬緯物流已成為萬科集團(tuán)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中從零孵化成功的代表性業(yè)務(wù)單元。萬科董事長(zhǎng)郁亮表示，萬緯物流將發(fā)揮成功引進(jìn)戰(zhàn)略投資者帶來的發(fā)展動(dòng)力，完善倉網(wǎng)布局，保持業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。對(duì)于未來的目標(biāo)，據(jù)萬緯有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬緯將推動(dòng)綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)近“零碳”目標(biāo)。

　　對(duì)于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(yè)內(nèi)人士估算，國(guó)內(nèi)冷鏈物流市場(chǎng)2022年規(guī)模或達(dá)5000億元，未來預(yù)計(jì)還有1-2.5倍的增長(zhǎng)，包括萬緯在內(nèi)的行業(yè)玩家有著巨大的發(fā)展空間。