“提前還房貸”是好的選擇嗎
郭子源
最近一段時(shí)間，“是否應(yīng)提前還房貸”話題的熱度居高不下。先是“這屆年輕人不想給銀行打工”話題沖上熱搜，后是有人將提前還房貸與銀行理財(cái)、基金等投資收益進(jìn)行比較。不少人留言稱，年輕人傾向于提前還清房貸，以減少所需支付的利息總額。
乍一算房貸利息總額，確實(shí)容易嚇一跳。假設(shè)你申請(qǐng)100萬(wàn)元的商貸(非公積金貸款)，期限30年，首套房執(zhí)行4.6%利率，按照等額本息還款方式，你總共需要支付84.55萬(wàn)元利息以及100萬(wàn)元本金，即便按照等額本金還款方式，所需支付的利息也高達(dá)69.19萬(wàn)元。如果是二套房執(zhí)行5.7%利率，100萬(wàn)元30年期的商貸，在等額本息還款方式下，利息總額高達(dá)108.94萬(wàn)元，比100萬(wàn)元本金還要高。
由此可見(jiàn)，“是否應(yīng)提前還房貸”既是經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題也是社會(huì)民生問(wèn)題。可是，回答此問(wèn)題不能依靠“給銀行打工”這種簡(jiǎn)單思維，而要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行理性分析和科學(xué)研判，其核心邏輯是，要比較名義利率、實(shí)際利率，分析不同時(shí)期、相同數(shù)量人民幣的購(gòu)買力，以及個(gè)人收入隨著時(shí)間推移如何變化。
分清名義利率和實(shí)際利率，才能弄懂你我的貸款利率。很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，不論是個(gè)人住房貸款還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，所執(zhí)行的利率均為名義利率。而實(shí)際利率是什么呢？它是根據(jù)通貨膨脹矯正的利率，即實(shí)際利率等于名義利率減去通貨膨脹率。假設(shè)貸款的名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，實(shí)際利率就是6%，通貨緊縮則反之。因此，名義利率告訴你的是，隨著時(shí)間推移，你賬戶上的人民幣數(shù)量增加有多快，而實(shí)際利率告訴你的是，你賬戶上人民幣的購(gòu)買力提高有多快。這也就解釋了為何金融學(xué)者要將貸款稱為“福利”，但前提是存在通貨膨脹。
在此基礎(chǔ)上，再去比較不同時(shí)期、相同數(shù)量人民幣的購(gòu)買力。首先要厘清兩個(gè)概念，CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))和通貨膨脹。CPI用來(lái)監(jiān)測(cè)隨著時(shí)間推移，消費(fèi)者生活的總費(fèi)用如何變動(dòng)。如果物價(jià)總水平上升了，經(jīng)濟(jì)學(xué)者將此情況稱為通貨膨脹。接下來(lái)可以分析，今天的100萬(wàn)元在20年后相當(dāng)于多少錢。用2022年的100萬(wàn)元乘以2042年物價(jià)水平與2022年物價(jià)水平的比值，即可得出結(jié)果。當(dāng)然，這其中包含諸多不確定因素，需要借款人進(jìn)行預(yù)判。
考慮了上述因素之后，再研判一下你未來(lái)幾十年的收入走勢(shì)，從而回答“是否應(yīng)提前還房貸”。通貨膨脹不利于固定收入群體，但對(duì)于變動(dòng)收入群體來(lái)說(shuō)，他們的貨幣收入通常會(huì)走在價(jià)格水平、生活費(fèi)用上漲之前。因此，如果未來(lái)的收入將逐年增加、且增幅較大，不提前還款或許是一個(gè)更好的選擇，而固定收入群體則反之。
以上僅為理論分析，實(shí)際生活遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)學(xué)理論復(fù)雜，人們還要綜合考量很多因素。例如，是否要儲(chǔ)備足額資金來(lái)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，需要準(zhǔn)備多少錢來(lái)?yè)狃B(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母，留多少錢用作未來(lái)的醫(yī)療養(yǎng)老，等等。所以，“是否應(yīng)提前還房貸”這件事因人而異，要結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、個(gè)人職業(yè)規(guī)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素，審慎做出更適合自己的選擇，而不是人云亦云。