本期主持人：羊城晚報(bào)記者 付怡 郭思琦

　　咨詢?nèi)耍郝仿?/p>

　　我家在2008年購(gòu)買了一套平房，有購(gòu)房合同，未過(guò)戶，當(dāng)時(shí)是我爸簽的合同。這套房子在2018年拆遷后，分得兩套樓房，我爸寫了一個(gè)贈(zèng)予協(xié)議，將房子贈(zèng)予我，后續(xù)所有的拆遷相關(guān)的合同都是我簽字，現(xiàn)在新房不動(dòng)產(chǎn)登記需要原房主(賣主)的個(gè)人信息，但賣主不提供。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在怎么解決呢？

　　解答人：廣東大同律師事務(wù)所副主任律師、廣東省法學(xué)會(huì)律師學(xué)研究會(huì)秘書長(zhǎng)廖桃葉

　　首先，房屋的產(chǎn)權(quán)人以登記的資料為準(zhǔn)，所以，購(gòu)買房屋一定要過(guò)戶。根據(jù)我國(guó)《民法典》的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過(guò)登記發(fā)生效力”。也就是說(shuō)房屋的買賣必須向房屋管理部門進(jìn)行登記(辦理房產(chǎn)證)，才能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在沒有過(guò)戶之前，你家在2008年所購(gòu)買的這套平房，在法律意義所有權(quán)是屬于賣家的。大多情況下，動(dòng)遷部門會(huì)找房產(chǎn)證署名的賣家來(lái)簽訂拆遷相關(guān)的合同，像你家這種和買家簽訂的，多數(shù)是賣家已向動(dòng)遷部門簽訂了相關(guān)同意文書，或買家簽訂了自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)文書。你可以回憶并找動(dòng)遷部門了解一下，如果有賣家的相關(guān)同意文書，可以提交給房管登記部門。如沒有，實(shí)質(zhì)上拆遷補(bǔ)償?shù)氖掷m(xù)是不完善的。

　　第二，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于你并不意味著不能取得拆遷補(bǔ)償。本案中，你家和賣家簽訂的購(gòu)房合同有效，你方在按約支付全部購(gòu)房款的情況下，賣家有配合過(guò)戶的義務(wù)。在未過(guò)戶的情況下，房屋發(fā)生拆遷導(dǎo)致物權(quán)消滅。購(gòu)房合同實(shí)質(zhì)上已經(jīng)不能繼續(xù)履行下去了，你方可以選擇解除合同，也可選擇主張取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)，即拆遷補(bǔ)償款。在最高院(2017)“最高法民再407號(hào)”案例中，即便是賣家簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，最高院亦判決該協(xié)議中的補(bǔ)償和權(quán)利歸“買家所有”。所以本案中，你家已經(jīng)簽訂了拆遷的合同，視為同意以拆遷補(bǔ)償作為所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)的對(duì)價(jià)，拆遷所分的兩套房應(yīng)當(dāng)歸你所有。

　　第三，你取得的所分得兩套樓房的依據(jù)是拆遷合同，但是如前所述，如果從始至終，賣家沒有對(duì)拆遷補(bǔ)償給你家這件事情進(jìn)行過(guò)確認(rèn)，則手續(xù)是不完善的，所以在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中會(huì)存在困難。建議你和不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行溝通，請(qǐng)其一次性告知需補(bǔ)充的材料。如登記部門僅要求個(gè)人信息(身份證信息)等，可以通過(guò)正規(guī)渠道委托律師或者自行查詢?nèi)丝谛畔⑷〉谩Ｈ缙湟筚u家進(jìn)行其他簽訂文書等配合，而賣家拒絕的，則建議你可以向法院起訴解決，通過(guò)人民法院的生效文書來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　實(shí)務(wù)中很常見購(gòu)房未過(guò)戶所產(chǎn)生的糾紛。如未過(guò)戶的房屋遇上拆遷，賣方和買方就補(bǔ)償款產(chǎn)生爭(zhēng)議進(jìn)行訴訟的案件，訴訟的結(jié)果根據(jù)個(gè)案的情形也各有不同。因此，房屋如果不過(guò)戶，遇到拆遷、查封、強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，將存在很大的法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。