買一套新房，首付最低是多少？
100萬元，是絕大多數首次置業的剛需購房人可以接受的首付比例。
在100萬元上下，意味著可以挑選的房子總價在300萬至500萬元左右。
這是一個剛需購房人的價格區間，在近期樓市成交中，明顯感受到，預算不多的剛需客也開始進場了。近期一些新盤項目，像中駿在門頭溝的未來云城、保利在大興的和悅春風，合生在大興的ME悅，路勁在順義的御和府等都迎來了一波剛需買房潮。
那么，為了幫助更多首次置業的買房人，提供專業的參考意見，北青地產特意聯合北京鏈家，推出《百萬首付，為您選房》系列，規劃您的買房計劃。從繁瑣數據中，提取出最符合剛需買房人的需求，為您的買房決策提供有效參考。
剛需購房占三成 朝陽區最受青睞
100萬首付是一個年輕人扎根北京的期望。
今年是彭杰來京生活的第6年，一直從事IT工作的他，今年正好33歲，也有了一定的積蓄。
在北京，彭杰正屬于剛需買房的青年一族。作為一名接近1990年的80后。按照當下流行的“后浪”年齡段劃分，彭杰是最接近“前浪”的一批人。他們面臨著共同的困境：事業剛剛起步，結婚生子不久，買房進退兩難。
真正動起買房的念頭，還是因為孩子一天天地長大。
人到三十，不可避免地會產生安定的想法，無論是主動的，抑或是被動的，至少“買不買房”已成為必須去思考的問題之一。
“我們決定在北京安家，最主要的因素還是家里孩子快上學了。”同時，工作社保也已經滿了5年，符合了限購要求。彭杰就打算在北邊買一套挨著地鐵的房子，方便上班。
尤其是疫情的到來，更堅定了彭杰買房的愿望。他發現市場上有不少百萬云首付的新樓盤，分布在大興龐各莊、朝陽金盞、通州宋家莊、順義北小營、房山良鄉等地，基本都是遠郊區，五環甚至六環外。
出于自身需求的考慮，彭杰不想等待期房落成，也不想住得太遠。于是在昌平沙河板塊。買下了一套總價約350萬，首付款130萬的兩居室二手房。
對于這個選擇，彭杰坦言，“一方面不想讓孩子跟著漂泊并且能在北京享受良好教育，另一方面我們現階段計劃將會在北京奮斗5-10年，相較長時間租房可能會帶來的不穩定因素，以及相應的成本開支，選擇分期貸款但完全屬于自己的住房會更好。”
在當前樓市中，改善盤和10萬+項目吸引了更多的關注，但實際上，像彭杰這樣的剛需群體，正在悄然間買房入市，改變著樓市的預期。
實際上，首都剛需置業一直都處于相對穩定的成交表現當中。北京鏈家研究院院長高原表示：“根據鏈家截止到目前的數據統計來看，在北京整體住房交易中，剛需購房并不算主力客群，但其所占約30%的比例還算均衡。”
彭杰這樣的剛需客不是個案，年輕人在買房時，首付和總房款的限定下，為了核心需求，甚至可以犧牲一定的舒適性。
今年35歲的王永川，同樣是通過鏈家新近成交的剛需客。他在通州地鐵附近選擇了一套大兩居二手房。這里距離他上班工作很方便，日常通勤和生活配套也非常完善，但是朝向和樓層都難稱完美。在價格因素的制約下，最終選擇了頂層。
“再三衡量下，我認為家庭成員白天在家的時間并不多，所以頂樓可能造成悶熱等不利因素，在實際生活中影響不大。畢竟價格上和中間好樓層房源有十幾萬的差價。這么一對比，我可以通過購置兩萬元高品質空調系統和新風系統，同樣也能滿足生活需求。”對于自己的取舍，王永川如此表示。
對于首次置業的剛需客而言，首先一個購房大原則就是，一定要明確自己或者家庭當下核心的居住需求。高原指出，對于資金有限的剛需購房人來說，確立主要需求后，適當的妥協，更容易找到合適的房源。
那什么樣的人才是剛需客呢？高原認為，每個城市情況不一，以北京為例，嚴格意義上，購買人在35歲以下，首付款在100萬左右，總房款在300萬至500萬之間的情況，都屬于剛需購房的范疇。
根據北京鏈家的統計，依據這些限定條件篩選后的剛需成交來看，朝陽區以27.1%的成交量，成為剛需最青睞的區域，其次是豐臺區的16.4%，位列第三和第四的是昌平和大興區。
選新房還是二手房？ 抓大放小明確核心需求
對于剛需來說，該選新房還是二手房？高原表示，通常而言，剛需購房群體就需要考慮“通勤”“品質”“教育”等決策因素，通過優先級排序做到抓大放小。
“無論是選擇新房還是二手房，都適用這一規則，同時，剛需客也需要先了解新房和二手房兩者的真實現狀以及相應購買原則。”高原表示。
北京鏈家研究院分析師岳微指出，目前北京的新房市場，首先在單價上有小幅上漲的趨勢；其次位置上，符合剛需要求的項目離城中心越來越遠，普遍處于五環和六環之間，甚至還有的在六環之外；第三個就是供應端來看，樓市產品還是以改善為主，剛需小戶型整體供應偏少。
從北京鏈家研究院提供的，含總價500萬元以內的新房房源名單可以看出，順義和大興的新房房源較多，有10個及以上的項目可供剛需選擇。但值得一提的是，位于城中核心區的東西城以及海淀并沒有符合條件的項目，并且同屬于城六區的朝陽、石景山和豐臺不超過500萬元的新房房源偏少。
“對于剛需置業人群而言，選擇新房首先遵循總價原則，不要糾結于單價高低；其次多去實地探訪售樓處或正在建設的項目地塊，多對比各區域新盤。”岳微建議。需要額外指出的是，購買新房需要做好1-3年生活品質下降的準備，在此期間房租和貸款兩筆大額開支是同時進行的。
多看新盤的過程，會反向挖掘出購房人需求。如果沒有特別合適的新房項目，再來進入二手房市場，作為置業的備選方案。
與新房市場不同的是，二手房可選擇的房源范圍廣泛。
在北京套均價不超過450萬且交易頻率前31名的二手樓盤中，可以看出，目前，熱門剛需二手房主要集中在昌平天通苑以及朝陽南部等區域。此外，海淀與西城也有可選擇的剛需二手房源。
此外，為化繁為簡，針對二手房市場，主要評估所見即所得的區域配套，小區物業管理水平，以及實際居住體驗，包含樓齡、樓層、朝向以及樓棟更深層的管道、暖氣等。
樓市出現復蘇信號 剛需不用過度考慮購置時間
受8月5年期以上LPR下調的影響，9月全國住房信貸環境進一步寬松。目前全國各地首套房貸利率最低可以為4.1%，而這一房貸利率水平是近10年來的歷史新低。
此外，根據貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據顯示，9月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點。
就北京而言，首套個人住房商貸的利率為4.85%，二套個人住房商貸的利率為5.35%。據悉，這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。
這意味著假設按照貸款300萬25年計算，相較今年年初的利率水準，其首套每月可以少還612.53元，二套每月也能少還627.79元。
由此，房貸利率已經處于歷史新低，樓市漸漸進入筑底階段，北京已經出現了明顯的復蘇周期信號，對于剛需購房人群而言，現在是否為入手的好時機呢？
單看8月北京樓市表現出了企穩向好的態勢。二手房住宅網簽13920套，環比7月增長13%，且環比漲幅有所擴大。據悉，從6月至8月，北京二手房成交量已經連續三次環比上漲。但8月的二手房成交量處于月均1.2萬-1.5萬套的平穩市場區間，市場還不算火熱。
“北京房價每年都處于一個非常穩定的漲幅之間，即高于1%低于5%，所以基本上不用擔心房價會暴漲或者暴跌，尤其對于剛需來說，購房的目的在于自住，而不是所謂的投資屬性。”高原認為。
岳微進一步補充道：“事實上，對于北京樓市來說不存在筑不筑底，且北京市場一直相對穩定，如果有剛需的購買需求，不用過度考慮購置時間。此外，可多看房源，找準房源后再出手，切忌盲目上錯車。”
(因受訪者要求，彭杰、王永川皆為化名)
文/宋欣