合同條款模糊不清 判斷損耗成糊涂賬
房屋退租定損誰說了算
房東拿著“探照燈”全屋檢查，標(biāo)出細(xì)微磕碰，列出上萬元的“賠償清單”……近日，江西省上饒市一租客發(fā)布的“提燈定損”視頻，曝光了房屋租賃市場亂象。
有市民向記者反映，自己也在退租時(shí)被房東以房屋清潔、家具折損等原因?yàn)橛煽丝垩航稹⒁筚r償。房屋損耗的判斷究竟誰說了算？退租定損成了一筆糊涂賬。
案例? 墻面污損被索賠2500元
“我來北京好幾年，這是第四次租房，但因?yàn)榉孔游蹞p被扣押金還是頭一回。”不久前，王先生遭遇了租房糾紛。“一算下來，我的押金不退，我還得倒貼錢。”
去年12月，王先生準(zhǔn)備在青年路附近租房，在網(wǎng)上聯(lián)系了一個房屋中介。“我看中的那個小區(qū)，當(dāng)時(shí)沒有大中介可以選。要么從各個小中介租房，要么就得找房東直租，但我找不著直租。”
原本想長租一年的王先生，在中介的勸說下，選擇以每月4500元的價(jià)格先租三個月，并交了4800元的押金。今年3月，距離到期還差好幾天，中介人員就要求退租，并前來驗(yàn)房。
“我們擺放鞋架的地方有一些污漬，其他墻面也蹭了一些，要扣2500元。”王先生介紹，入住前墻面確實(shí)沒有這樣的污漬。“可我覺得這是正常的居住損耗。”
對于中介提出的定損結(jié)果，王先生認(rèn)為很不合理。他在網(wǎng)上查找本地商家了解，粉刷這樣污損的墻面，僅需幾十元的材料費(fèi)和幾十元的人工費(fèi)。“我把商家的截圖發(fā)給中介看過，但他們不予理睬。”
王先生和中介的聊天記錄顯示，除了墻面污損的維修費(fèi)用，中介還以床和床頭柜被狗咬導(dǎo)致不能使用等為由提出了損壞報(bào)價(jià)，所有項(xiàng)目加起來共7600元，對此王先生并不認(rèn)可。“我查了床頭柜和床的價(jià)格，加起來價(jià)格大概是一千多元。”
王先生在網(wǎng)上分享了退租糾紛的經(jīng)歷，不少租客自稱也遇到了類似的情況。雖然對定損結(jié)果不滿，但中介并沒有聽取他們的意見，而是直接扣了押金。
走訪? 中介口頭承諾“不扣押金”
宋家莊地鐵站附近一家地產(chǎn)中介門店前，貼著多個出租和售房廣告。“租房嗎？”見記者停頓，一名中介主動詢問起來。記者提出想要租房的需求后，他很快安排工作人員帶看。
在一處合租房屋內(nèi)，每個房間都配備了一張床、一臺空調(diào)、一個衣柜、一張書桌和凳子。工作人員說，最近租房的人比較多。房租“押一付三”之外，還要再交納一個月租金的中介費(fèi)。談到屋內(nèi)萬一物品有損壞等情形該如何處理，其回應(yīng)都會簽合同寫上，“沒事兒，不會扣你押金。我們都沒因?yàn)檫@個扣過押金。”
記者走訪多家門店得知，不論整租還是合租，房屋內(nèi)部有什么家電、家具設(shè)施設(shè)備，都會寫到合同里。但一般情況下，不會寫明每個設(shè)施設(shè)備的具體成色如何，以及出現(xiàn)問題時(shí)該如何賠償?shù)取?/p>
“交房時(shí)拍帶水印的照片留個記錄，對每個物品一一拍照，退房時(shí)只要這些東西在就行。”另一家知名地產(chǎn)中介工作人員介紹，不論家具家電還是墻壁、地板等，自然狀態(tài)的老化“都沒關(guān)系”。
“我們添置了一些東西，重新裝修了一下。要是租這套房子，是直接和我們簽合同，‘押一付三’。”百子灣一家房屋中介的工作人員帶記者看了一套兩居室。他介紹，退租時(shí)扣不扣押金，要視房屋情況而定。
漏洞? 租賃合同未寫“物品狀況”
“租房時(shí)，中介、房東可能承諾得特別好。但最終扣不扣押金、扣多少，往往還是他們說了算。”一位有過相關(guān)經(jīng)歷的租客無奈地說，退租定損時(shí)雙方很難平等協(xié)商。
記者注意到，在2023年2月發(fā)布的《北京市住房租賃合同》(示范文本)第六條“房屋使用及維護(hù)”中規(guī)定，租賃期內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)共同保障該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備處于適用和安全的狀態(tài)：“對于該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然損耗或合理使用等非承租人原因而導(dǎo)致的損毀，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人修復(fù)。”同時(shí)規(guī)定，“因承租人保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損毀的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換或承擔(dān)賠償責(zé)任。”
值得注意的是，在該合同(示范文本)附件一“房屋驗(yàn)收表”中，對各項(xiàng)費(fèi)用、家電、家具、其他設(shè)施及裝修等列出了比較詳細(xì)的內(nèi)容。比如家電家具部分，電視機(jī)、空調(diào)、床、沙發(fā)等，均有“品牌/質(zhì)地”“數(shù)量”“型號”“物品狀況(備注)”等內(nèi)容。
但現(xiàn)實(shí)中，一些中介、房東并不是依此來進(jìn)行簽訂合同。記者查看了兩家中介公司提供的租房合同，其中列出了屋內(nèi)設(shè)施，但并沒有標(biāo)注品牌和物品狀況。
通過一家知名地產(chǎn)中介公司租房的劉先生告訴記者，這家中介的合同里詳細(xì)列出了電器是否損壞、新舊程度，并明確因承租人保管不當(dāng)或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或故障的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。但什么算保管不當(dāng)，損壞后如何賠償，中介并沒有解釋。
“簽約時(shí)，中介話里話外表示合同沒法修改，趕緊簽吧！”劉先生認(rèn)為，中介應(yīng)該先講解合同內(nèi)容，“直接讓人簽，感覺很不負(fù)責(zé)任。”
建議
合同條款應(yīng)詳細(xì)可操作
“盡管租房市場較為專業(yè)化、規(guī)范化了，但還是有一些人在靠定損或者扣押金等方法賺錢。”中國政法大學(xué)傳播法研究中心副主任、中國消費(fèi)者協(xié)會專家委員會委員朱巍說，之所以出現(xiàn)類似情況，除了合同細(xì)節(jié)等原因，還與租房市場供需匹配不足、信息不對稱等因素相關(guān)。
“國外一些地方的租房合同，規(guī)定了出現(xiàn)糾紛怎么辦、怎么賠償?shù)龋绕涫侵匾獥l款內(nèi)容，不僅要突出展示，格式合同的制定方和提供者，還要向消費(fèi)者解釋。”朱巍介紹，租賃合同的內(nèi)容越詳細(xì)越好，但也可能面臨現(xiàn)實(shí)中不易操作的問題，需要結(jié)合現(xiàn)實(shí)平衡考慮。“諸如房子的每一樣設(shè)施設(shè)備是幾成新，一旦出現(xiàn)了損壞，最高賠償金是多少等，此類內(nèi)容應(yīng)該要考慮到。”
朱巍建議，房屋出租者、承租者要仔細(xì)驗(yàn)房，如果因?yàn)閾p失定損扣押金等產(chǎn)生了糾紛爭議、解決不了，則建議向住建部門、市場監(jiān)督管理部門反饋，也可以向消協(xié)、調(diào)解機(jī)構(gòu)等投訴，此外還可以走司法渠道維權(quán)。
本報(bào)記者 相旭陽 李松林 文
(北京晚報(bào))