本報記者 蘇向杲 楊潔
存量房貸利率批量下調后,存量房貸利率加點值再迎調整!
10月31日,截至記者發稿,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有大型商業銀行發布公告稱,將從明天(11月1日)起,陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
根據上述銀行的公告,已發放的以貸款市場報價利率(以下簡稱“LPR”)為定價基準的浮動利率商業性個人住房貸款(包含首套、二套及以上個人住房貸款,公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分)借款人,可向上述銀行申請變更借款合同中的定價條款約定,包括:調整貸款利率在LPR基礎上的加點值(以下簡稱“加點值”,可為負值);變更重定價周期的約定。
上述銀行公告,固定利率或采用基準利率定價的個人住房貸款,如需申請變更借款合同定價條款約定,須先轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款(以下簡稱“固轉浮”)。轉換時,加點值等于原合同利率水平與最近一個月相應期限LPR的差值。轉換成功后,在貸款剩余期限內,不能申請轉回按固定利率或基準利率定價。
加點值調整
上述銀行提到,借款合同約定的加點值比全國新發放房貸利率平均加點值高30BP以上的,可申請調整加點值;調整后的加點值不低于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP,且不低于所在城市房貸利率加點下限(如有)。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。
全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。
房貸客戶該如何判斷自己的存量房貸利率加點值是否能夠調整?對此,中國銀行表示:“存量房貸利率常態化調整是加點值之間的比較和下調。您可以將您貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較,如果您貸款的LPR加點值高,則可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。”
例如,借款人的貸款利率為LPR-20BP,人行最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%,考慮到對應季度(即7月—9月)公布的5年期以上LPR平均為3.85%,則全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國新發放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP(-52BP+30BP),借款人的貸款加點值為-20BP,高于-22BP,則可申請下調至-22BP,下調后的貸款利率為LPR-22BP。
重定價周期變更
對于此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統一為一年,不能及時反映市場供需變化,容易造成新老房貸利差過大等情況,上述銀行的公告明確,取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
重定價周期,即貸款合同約定的利率隨定價基準調整的時間間隔。
上述銀行表示,重定價周期可選擇三個月、六個月或一年。新的重定價日從原合同重定價日起算,按每滿三個月、六個月或一年的對日確定,即重定價周期選擇三個月的,每年有四個重定價日;重定價周期選擇六個月的,每年有兩個重定價日;重定價周期選擇一年的,每年只有一個重定價日。
重定價周期調整后,原合同重定價日在某周期的對應月份無相應對日的,以當月最后一日為重定價日。在借款合同期內,重定價周期只能變更一次。