潘石屹在其朝外SOHO的小會議室里，談起房地產的趨勢時說，“大家都很慌。未來房地產格局一定大變。可以想象的是，50%以上開發商將被淘汰，而3年后市場卻可能出現供不應求”。
在潘石屹與記者私聊的一個多小時里，記者能深刻感受到這一輪調控開發商們的恐慌。按照潘石屹和其他開發商的看法，如果調控能夠堅持，制度持續改善，未來的房地產市場將會越來越健康。
《21世紀》：先判斷一下房地產市場上關心的限購會持續多久吧。
潘石屹：我覺得限購令至少會持續3年。因為這一次政府采用的是休克療法，或者說是麻醉療法。政府需要在兩年之內把房地產市場全都調整過來，所以只能先把房價給凍結，把外地人購買需求凍結。這就跟人做手術一樣，先打上麻藥，讓你沒有知覺，隨后市場上就沒有反應了。
《21世紀》：麻藥什么時候能醒來呢？
潘石屹：至少最早一批保障性住房建成以前絕對不能讓麻藥醒來，起碼2013年中之前絕對不能。現在保障性住房建設已成為政治任務。可以想象的是，未來70%土地都會用作保障性住房，商品房規模會縮小，在這個冬眠期內要保證保障住房建起來。限購令是為了解決人口矛盾。而住房的投資性，會隨著限購令出臺徹底消失。現在投資性購房比例占到購房需要比例是很大的，有些開發商跟我說他們的房子中投資性住房占到30%，這個數據是比較準確的。
《21世紀》：您認為此輪調控的終極目標是否以降房價為目的？
潘石屹：這次調控的根本目的是調整結構，即由原來商品房占市場90%以上調整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限價的辦法抑制房價，只是用休克療法，先凍結房價、甚至市場來爭取時間，等50%以上保障性住房的結構調整完畢，普通商品房的價格政府就沒有必要去控制。當然，看到一些城市在限制外地人購買的過程中還有一個房地產之外的目標，就是限制人口，解決城市中人口資源環境的矛盾。這就另當別論了。
《21世紀》：這一次調控有新的改變嗎？
潘石屹：以前調控成效不顯著，主要是地方政府與中央政府目標不一致。以往的調控方向、計劃都下了決心，6年前政府就下了調控的決心。但中央政府和地方政府的出發點不一樣，地方無論如何都要把土地財政搞起來。而中央給地方分的稅太少，所以地方政府就去拆遷，賺錢。2007年就是一個臨界點，房地產最火爆的銷售年份。但市場規律是到了一定極限就會回復。所以發生了2008年我說的“百日劇變”。本來一大批地產商瀕臨生死存亡，大家就等政府救我們，結果政府真的出手救了。那一年，有些地方政府不但不催繳房地產出讓金，還幫助地產商。因此又出現了如今的房地產調控。不過，可以看出來，這一次政府的決心很大。相信土地財政等問題也會慢慢觸及。
《21世紀》：中央政府調控如此堅定，對開發商的影響有多大？未來的市場對開發商而言還有機會嗎？
潘石屹：“十二五”規劃要建設3600萬套保障性住房，至少占據了房地產半壁江山。我認為至少有50%的房地產企業會在未來兩三年內被淘汰出局。淘汰掉的企業應該是實力比較差，產品與保障性住房在地理位置、產品質量和戶型上沒有太多差距的企業，以及沒有特點的房企。房地產企業生存最重要的是資金實力，資金成了房地產企業的核心競爭力。民企現在都希望政府在保障住房市場對他們開放個活口。