“黑石撤資”、“綠城被查”等風(fēng)波未平，房地產(chǎn)業(yè)再度傳來負(fù)面消息。昨日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)不容樂觀，房地產(chǎn)開發(fā)商在未來6至12個(gè)月面臨的流動(dòng)性壓力將加大。標(biāo)普在報(bào)告中列出“最扛不住”銷售下降打擊的中國(guó)地產(chǎn)商，如果2012年銷售額下降10%，綠城中國(guó)等6家企業(yè)則可能因流動(dòng)性“虛弱”而扛不住；而如果銷售降低30%，很多中國(guó)房地產(chǎn)公司可能面臨流動(dòng)性緊縮。在信心脆弱的樓市，標(biāo)普的評(píng)價(jià)對(duì)飽受資金緊缺困擾的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑雪上加霜。
綠城被查發(fā)出信號(hào)傳統(tǒng)融資渠道關(guān)閉
9月22日，銀監(jiān)會(huì)將著手清查綠城中國(guó)母公司綠城集團(tuán)百億信托融資的信息不脛而走，除了綠城中國(guó)全周暴跌28.5%，其他受關(guān)聯(lián)的一些地產(chǎn)股也頗為慘重，碧桂園跌26%緊隨其后，雅居樂地產(chǎn)跌近兩成，保利香港、華潤(rùn)置地、中海外的跌幅也在17%左右。
分析人士認(rèn)為，鑒于長(zhǎng)三角已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別信托產(chǎn)品逾期違約事件，而綠城是涉及信托產(chǎn)品最大的公司，預(yù)計(jì)規(guī)模超過100億，本次調(diào)查則意味著信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)將被嚴(yán)格管制。昨日召開的粵派地產(chǎn)融資創(chuàng)新論壇上，與眾多房企有業(yè)務(wù)往來的德勤華永會(huì)計(jì)事務(wù)所和中倫律師事務(wù)所均表示，信托產(chǎn)品可能有問題的絕不止“綠城”一家，其他企業(yè)也面臨同樣的問題。
據(jù)悉，房地產(chǎn)信托資金在今年對(duì)開發(fā)商融資貢獻(xiàn)頗多，上半年1700億的規(guī)模略低于銀行發(fā)放的開發(fā)貸款。業(yè)內(nèi)稱，如果四季度房地產(chǎn)信托停止，而信貸也延續(xù)緊縮環(huán)境，開發(fā)商資金壓力將明顯加大。
除了金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門，各部委配合政府調(diào)控政策，對(duì)開發(fā)商資金的渠道也在一道一道地關(guān)閉。8月12日，國(guó)家外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。市場(chǎng)分析認(rèn)為，外管局此舉意在遏制房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“熱錢”，這導(dǎo)致房企海外發(fā)債融資進(jìn)一步受限。
德勤中國(guó)全國(guó)開發(fā)商行業(yè)主管合伙人施清耀表示，受國(guó)際債務(wù)危機(jī)影響，傳統(tǒng)海外發(fā)債、再融資情況并不理想，境內(nèi)開發(fā)貸、信托等融資渠道也收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況并不理想。
黑石撤資是標(biāo)志海外熱錢開始看空
標(biāo)準(zhǔn)普爾昨日發(fā)布報(bào)告也稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)不容樂觀，房地產(chǎn)開發(fā)商在未來6至12個(gè)月面臨的流動(dòng)性壓力將加大。標(biāo)普在報(bào)告中列出“最扛不住”銷售下降打擊的中國(guó)地產(chǎn)商，如果2012年銷售額下降10%，綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展等6家企業(yè)則可能因流動(dòng)性“虛弱”而扛不住；而如果銷售降低30%，很多中國(guó)房地產(chǎn)公司可能面臨流動(dòng)性緊縮。降價(jià)的原因包括融資能力減弱、短期償債壓力或與其規(guī)模不匹配的巨大土地溢價(jià)。
而近日的“黑石撤資”事件更被視為是海外熱錢看空中國(guó)樓市的標(biāo)志性事件。據(jù)媒體報(bào)道，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)已同意將所持有的上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，價(jià)格為14.6億元人民幣。在盈利水平?jīng)]有出現(xiàn)大波動(dòng)的情況下，黑石此次動(dòng)作引發(fā)猜想。美林房地產(chǎn)金融部工作人員透露，黑石撤資房地產(chǎn)可能是熱錢開始退出中國(guó)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
千億私募基金難救命房企破產(chǎn)幾率大過金融危機(jī)
在融資渠道被內(nèi)外封堵的背后，融資成本卻居高不下。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平在接受媒體采訪時(shí)表示，“目前，房企融資成本基本達(dá)到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達(dá)近40%，中型房企的融資成本約達(dá)20%，小型房企更高。”
和成本一起節(jié)節(jié)攀升的，還有房企的負(fù)債率。中報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年我國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下五年來新高。廣發(fā)證券根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，今年上半年，我國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點(diǎn)，龍頭房企“招保萬金”4家公司的負(fù)債總額較年初上漲63.38%，達(dá)到4541.15億元，占106家上市房企負(fù)債合計(jì)的41.58%。