新政讓開發商不能“拆東墻補西墻”
自11月21日起，西安市啟用“商品房預售資金監管系統”，規定商品房預售資金實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”，應由購房人直接交入銀行監管賬戶，房地產開發企業不得另設其他賬戶收存預售金。業內人士和專家認為，在國家強調房地產宏觀調控不放松之際，西安市出臺的這一監管新政將進一步加大對開發商資金鏈的監管力度，使其過去“拆東墻補西墻”的資金運作模式岌岌可危，由此將對樓市產生深遠影響。
預售資金監管新政出臺
商品房預售資金，是指新購房人按照合同約定支付給房地產開發企業的全部購房款(包括定金、首付款和購房貸款等)。為維護購房人的合法權益，促進房地產市場的健康發展，西安市房管局日前發布了《關于加強商品房預售資金監管有關問題的通知》，并于11月21日正式啟動了商品房預售資金監管制度。
西安市商品房預售資金監管制度規定，房地產開發企業在開始進行商品房預售前，應與已在西安市房管局辦理入網認證的商業銀行簽訂商品房預售資金監管協議，并設立商品房預售資金監管專用賬戶。監管賬戶應根據項目建設規模、建設計劃及預售許可情況，按照項目或樓幢設立，實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”。
開立專用賬戶后，除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉至監管賬戶外，其他應支付給房地產開發企業的購房款由購房人直接交入監管賬戶。即購房者持房地產開發企業提供的繳款通知書，到商業銀行網點柜臺將購房款直接繳入監管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產開發企業換領購房專用發票。若發生退款的，可向監管銀行提出退款申請，并提供相關證明材料和購房人賬戶賬號。監管銀行在審查確認后，將相關款項以轉賬方式退還購房人。
對于專用賬戶內資金的使用，西安市房管局要求監管銀行應根據項目建設進度向房地產開發企業審核撥付監管帳戶中的預售資金，并嚴格監督資金的用途。收款單位、用途、金額等內容經審核不實或其他不符合商品房預售資金監管要求的，監管銀行不得撥付使用商品房預售資金。
監管銀行還應對監管項目的工程建設所需資金進行重點監管，重點監管的資金額度根據后續工程所需資金總額實施動態管理。監管賬戶中的預售資金在監管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續工程建設，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件后，賬戶資金余額應滿足監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記的需要。
在監管資金的“解凍”方面，西安市房管局規定，房地產開發企業在完成監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記后，可向西安市房管局局申請解除資金監管，經西安市房管局核準，監管銀行方可取消資金監管并將監管資料整理存檔。
為了確保監管制度落到實處，西安市房管局要求商業銀行和房地產開發企業應嚴格按照通知要求履行資金監管的責任和義務。房地產開發企業不按規定交存、使用預售資金的，西安市房管局將責令其限期改正，并告知有關部門將其違規行為記入信用檔案，情節嚴重的將依法追究其法律責任。商業銀行違反規定開展資金監管業務或未按規定履行資金監管義務的，西安市房管局將責令其限期整改或暫停其參與資金監管的資格，情節嚴重的將依法追究其法律責任。（中新網）