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預售制存廢引熱議 房地產業深層改革迫在眉睫

預售制存廢引熱議 房地產業深層改革迫在眉睫

2012-08-10 11:32:13

  近日,一條“商品房預售制將取消”的消息在網上盛傳。盡管相關部門很快辟謠,否認正在研究取消商品房預售制,但受此影響,滬深兩市地產股整體下跌。

  預售制存廢之爭引發網友熱議,廣受社會關注。被奉為我國房地產行業基石的預售制究竟是存是廢?其凸顯出的是我國房地產行業深層次改革該如何推進。

  傳言牽出預售制存廢之爭

  8月2日,一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。盡管關于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,但仍一石激起千層浪。

  受傳聞影響,滬深兩市地產股全盤下挫。與此同時,一場關于商品房預售制存廢的爭論在網絡上愈演愈烈。

  商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,并由購房者支付定金或者房價款。一般認為,我國商品房預售制度始于1994年。

  “預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東表示,目前為預售制辯護的聲音主要觀點是,取消預售制將降低房地產開發的杠桿效應,導致商品房供應不足,房價被抬高。

  國家統計局數據顯示,目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產開發資金的30%以上,形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面,是房地產企業重要的資金來源。

  不過,大多數普通購房者認為,正是房地產開發的高杠桿導致開發商的高負債激進戰略,推高地價和房價。最近的一項網絡調查顯示,75%的網民認為應該取消預售制,因為“開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,助長了投機資金的涌入,致使房價居高不下”。

  一些分析人士稱“預售制是一項偉大發明”,但多數網友認為,預售制是典型的不公平交易,應該取消。網友“另類的公益”認為,在商品房預售制下,受傷的一直是老百姓,這種不對等的交易制度早就該取消了。

  弊端隨調控深入漸增多

  預售制度以其高杠桿效應增加了樓市供給。但實行十多年來,預售制度的弊端逐漸顯現,這一中國房地產行業基本制度正遭遇空前的質疑。

  眾多網友和消費者表示,預售制違背了“一手交錢,一手交貨”的交易原則,引發諸多糾紛和矛盾。房地產業內人士則表示,預售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應,開發商的有限資本發揮出巨大的乘數效應,導致房地產行業狂飆式發展,購房者被裹挾到樓市泡沫之中。

  預售制弊端隨著樓市調控深入而逐漸增多。2012年3月29日,杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算。金星房產開發的西城時代家園項目的幾百名業主面對的情況是,房款已經全部支付,但交房遙遙無期。

  據了解,西城時代家園2010年11月后售出327套房源,預售款大約3.4億元。但多位西城時代家園的業主表示,本該用于樓盤建設的預售款已被挪作他用,導致工程停工。西城時代家園業主馮平耀等人認為,表面上看,金星破產是因為資金鏈斷裂、預售資金被挪用,而根源卻是商品房預售制度。

  同樣是杭州樓市,今年5月,密集發生了多起“房鬧”事件。業主紛紛質疑,因為房屋預售,讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差,期間的市場波動為什么要讓業主承擔?業內人士表示,“房鬧”出現和商品房預售制有直接關系。

  有分析認為,在現行的房產開發體制下,預售制對推高房價難辭其咎。

  行業深層次改革迫在眉睫

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