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房產原值如何核實 賣房征稅20%哪有那么容易?

房產原值如何核實 賣房征稅20%哪有那么容易?

2013-04-09 15:31:06

  盡管已經有幾十個城市公布了“國五條”地方版的實施細則,但對大多數人來說,腦中的那個問號依然存在:房產交易20%的個稅到底收不收,會怎么收?

  從已經公布“國五條”實施細則的城市來看,只有北京、上海、廣州、天津、重慶5個城市提到要嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅。而在這5個城市中,只有北京一個城市就如何征收20%的個稅出臺了具體細則,其余4個城市至今尚無征稅細則。還有一些城市,干脆只字未提。

  這個問題顯然是整個“國五條”實施細則中的關鍵。很大程度上,要不要把征稅20%的內容寫進去,甚至決定了一些地區“國五條”實施細則的出臺進度。

  據報道,在態度最堅決、細則最詳細的北京,對這個問題的爭論也一度拖延了整體細則的出臺時間。

  此前有媒體披露說,在研討“國五條”細則的北京市長辦公會上,曾有兩種意見,一種意見堅持一刀切,另一種意見則堅持階梯式地征稅,比如房產持有兩年內轉手的嚴格征收20%的個稅,2~5年轉手的降低征稅比例,5年以上轉手的再降低。

  當然,從最終公布的細則來看,一刀切的意見占了上風。但這個爭論導致北京的實施細則推遲了一天才公布。

  為何多數地方細則不提20%個稅

  是否征稅20%,如何征收,這是擺在所有城市面前的兩難選擇。

  在稅務研究者張萬剛看來,房地產牽扯的行業太多,對地方經濟發展有著莫大的影響。地方政府并不希望房產交易陷入冷清。如果因為征收20%的個稅,導致房產交易量急劇下降,勢必會對房地產開發預期造成負面影響。而一旦出現預期下降,土地交易會遇冷,地方的土地財政就會吃緊。

  也許這正是大多數城市對此只字不提的一個原因。

  “北京之所以嚴格,是因為北京人口已經太多,不想讓更多的人進來。”張萬剛認為,而很多地方的經濟發展水平離北京還很遠,還歡迎更多的人口進入。

  在他看來,因為面臨的人口壓力不同,一些大城市在這個問題上的態度呈現為“階梯式”。北京的人口壓力最大,所以北京執行征稅措施最嚴格。上海、廣州、天津、重慶口頭響應了這個措施,但怎么征收并無下文。而更多的城市對20%個稅的問題則不予提及。

  另一個難點在于操作。

  眾所周知,房產交易所得征稅20%的規定是在20年前的個稅法中明確下來的,但20年不見執行,就是因為難以操作。

  這里的難有兩點,一是難以核實房產原值,二是難以算清合理費用。

  在我國的住房市場上,房產的屬性五花八門,有自建住房、經濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產房、央產房等,不一而足。這些不同屬性的房產在交易過程中遵循的規則并不相同。再加上20年前還沒有實現交易信息的電子化,核實原值是一件極其費力、麻煩的事情。

  偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業告訴中國青年報記者,房產交易至少要經過兩個主要部門,一個是住建部門,一個是稅務部門,但有些房產自始至終都沒有繳納過契稅,比如已購公房,那怎么核實房產原值呢?

  開征20%個稅需要做哪些準備

  在2006年之前,這個問題沒有答案。住建部門、稅務部門彼此都有非電子化的信息系統,但彼此并不聯通。

  2006年,北京市對所有新房銷售實施了網簽,一手房的交易信息實現了電子化。2008年,北京對所有二手房交易也實施了網簽,至此,北京的房產交易信息基本都實現了電子化。換句話說,2008年之后,如果要查清楚一處房產的信息,通過住建部門的系統非常容易就可以獲得。

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