2013年以來,購房需求持續(xù)釋放,融資環(huán)境較為寬松,房企的經(jīng)營環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。包括萬科、融創(chuàng)等品牌房企公布的5月銷售業(yè)績,無論是銷售面積、銷售額還是銷售價(jià)格,均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。對12家大型房企的監(jiān)測顯示,5月房企銷售環(huán)比明顯上漲,前5個(gè)月的銷售額和銷售均價(jià)均出現(xiàn)同比增長,房價(jià)上漲壓力不減。
業(yè)績飄紅 5月12房企銷售增20.4%
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),2013年5月,萬科等12家房企的銷售業(yè)績合計(jì)595億元,環(huán)比增長20.4%。除富力和首創(chuàng)環(huán)比下降外,其余房企5月銷售均出現(xiàn)明顯增長。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,5月房企銷售額大漲,購房需求釋放明顯。顯示新房市場受政策影響程度不大,不論是政策還是市場預(yù)期都較為穩(wěn)定。從首五月來看,2013年初市場與2012年同期截然不同,購房者預(yù)期樂觀,需求穩(wěn)定釋放。“國五條”的出臺(tái)雖然在一定程度上抑制需求,但是整體市場氣氛仍然好于去年同期,房企銷售同比大漲。
除了銷售數(shù)據(jù)向好外,房企融資環(huán)境也偏向?qū)捤伞?013年一季度,房地產(chǎn)信托新增1532億元,環(huán)比漲39%,同比漲247%。另外,房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)較快增長,1季度增加7103 億元,同比多增4667億元,增量占同期各項(xiàng)貸款增量的27%。從銷售數(shù)據(jù)以及融資環(huán)境來看,房企經(jīng)營環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。
9房企銷售均價(jià)漲7.6% 行政化限價(jià)效果待考
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),9家房企首五月的成交均價(jià)為1.05萬元/平方米,同比上漲7.6%。
張旭認(rèn)為,雖然產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各有不同,但從漲幅來看,同比7.6%的漲幅較為溫和,并非暴漲。但是值得指出的是,各區(qū)域至今的價(jià)格走勢分化嚴(yán)重,一線城市價(jià)格漲幅較高,后市的上漲壓力也較大。
“國五條”出臺(tái)后,北京、深圳和廣州等地都傳出行政手段管控房價(jià)的消息。從目前的市場背景來看,房企整體的融資環(huán)境寬松,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)健康。同時(shí),一線城市中的房企不論從資金實(shí)力還是融資能力來看,更是處于明顯優(yōu)勢地位,在這種背景下用行政手段管控房價(jià),逼迫房企低價(jià)出貨,其效果依然有待觀察。
一線城市經(jīng)營性土地溢價(jià)率增長明顯
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),今年前5月,土地招拍掛市場,四個(gè)一線城市商辦、居住、多功能等經(jīng)營性地塊土地出讓收入總額約達(dá)1300億元。而去年同期,一線城市這部分土地出讓收入還不足200億元。
另外,土地交易升溫的另一個(gè)表現(xiàn)是競價(jià)程度提高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),今年前5月,掛牌成交的主要經(jīng)營性地塊的平均溢價(jià)率,北京為64.75%,上海為31.13%,廣州為23.22%,均明顯高過去年同期。深圳今年1月15日成交的一宗居住類地塊溢價(jià)率也達(dá)到76%,總價(jià)達(dá)到14.2億元。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,使房企經(jīng)營狀態(tài)大為轉(zhuǎn)好。在前一輪調(diào)控造成的市場影響見底回升之后,持續(xù)一年多的時(shí)間內(nèi),房企銷售回籠資金充分,持有流動(dòng)資金上升以及負(fù)債的降低,都成為在土地市場開展新一輪擴(kuò)張的資本。另外,土地成交量上升也有兩個(gè)重要的原因,一是,同期土地供應(yīng)量增加,無論是從前兩年地方政府土地出讓收入下滑還是今年調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)的角度,都客觀上使今年前五月的推地量有所增長;二是房企補(bǔ)倉意愿上升,得益于新房市場旺盛的需求,房企新增項(xiàng)目去化率較高,庫存壓力降低。2012年,當(dāng)年新增供應(yīng)去化率能夠達(dá)到7成左右,這也使得房企增加開發(fā)儲(chǔ)備的意愿增強(qiáng)。“國五條”之后,保利、恒大、華潤、萬科、龍湖、招商、綠地、佳兆業(yè)等大型房企拿地依然較為積極。一線城市依然是房企布局的重點(diǎn),此外,長春、沈陽、杭州、重慶、西安、武漢、合肥、蘇州等城市推介的優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大型房企競價(jià)成交。其中,前5月,萬科在21個(gè)城市拿地30宗,總金額達(dá)171.16億元。