前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。消息一出，立刻引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注。由于國人對“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發(fā)達(dá)國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……
“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級市場和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M s)。H E C M s是一種全新的產(chǎn)品，目標(biāo)是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實行擔(dān)保。在金融機(jī)構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機(jī)構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，這大大擴(kuò)展了反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。
此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。
21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時，美國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強(qiáng)。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個，擴(kuò)增為2005年的1300多個，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的H EC M s已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后，美國次貸危機(jī)并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國H E C Ms共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達(dá)是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善，更大滿足了消費(fèi)需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機(jī)的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機(jī)與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大，同時，金融危機(jī)使投資受損以及房價持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。