新盤入市踴躍卻扭轉(zhuǎn)不了供需失衡 改善型購房需求成為“新剛需”

　　8月30個新盤預(yù)計入市 通州冒出8個

　　雖然7月北京的二手房成交下滑明顯，但新房似乎并未受到明顯影響，不但多個新開盤項目入市即告售罄，而且更多的新房住宅開始排隊入市。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份大約有30個新盤計劃入市，新盤數(shù)量連續(xù)多個月維持在30個以上。業(yè)內(nèi)人士分析，二手房的冷淡和商住房的受限制，讓更多普通住宅看到了機會，急于入市填補市場空缺。這類項目往往會在8月份亮相蓄客，以求在“金九銀十”期間熱賣。

　　30個項目預(yù)計入市

　　根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月北京住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括電建·金地華宸、都麗華府等9個純新盤，以及包括江南府、香江別墅、首創(chuàng)中心等在內(nèi)的21個老項目后期。而在這其中，普通住宅再次成為主力，上半年風(fēng)光無限的商住項目僅有7個，其余23個均為普宅或別墅項目。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)任郭毅分析認(rèn)為，進入7月份之后商住成交已出現(xiàn)快速回落，截至7月20日，7月商住類產(chǎn)品僅實現(xiàn)成交3709套，相比上月同期減少56%。成交的回落也使得商住供應(yīng)對應(yīng)下滑，7月已入市的20個項目當(dāng)中商住項目僅有5個，商住產(chǎn)品的供需熱潮也暫告一段落。不過雖然商住入市量銳減，整體市場月度開盤量仍能夠維持在30個左右，這其中，普宅項目開始接棒發(fā)力。郭毅認(rèn)為，這一階段普宅項目的發(fā)力，一方面是搶占商住退出之后的市場空缺，另一方面則是受到市場需求與價格因素的拉動。

　　新盤不斷入市 供需比卻越拉越大

　　雖然新盤供應(yīng)量連續(xù)多個月維持在30個以上，但很多項目都采用了少量推貨、多次開盤的策略，導(dǎo)致樓市的實際供應(yīng)始終趕不上需求。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，雖然受到商住類產(chǎn)品的擠占，但2016年(截至7月20日)普宅類產(chǎn)品仍實現(xiàn)成交403.19萬平方米，相比去年同期增加16%，不過供需比卻從1：1.3跌落至1：1.7。供不應(yīng)求的局面也拉動了普宅價格的上漲，2016年(截至7月20日)普宅市場成交價格高達34851元/平方米，同比上漲25%。

　　不僅是價格上漲，同樣是受到供給端的限制，新房的成交量也是同比縮小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套，同比下降20%。然而在交易價格上漲帶動下，北京的新建商品住宅交易額持續(xù)上漲。上半年總交易額1928.43億元，同比上漲73%，達到歷史最高值。進入銷售額前十名的門檻從21.3億元上漲到30.08億元。

　　郭毅認(rèn)為，今年來住宅項目普遍入市即熱銷的現(xiàn)象，證明目前市場需求仍較為旺盛。需求旺盛并且價格已攀升至歷史高位水平，兩方面的原因刺激著更多的普通住宅開始加快入市步伐，并且也刺激著入市價格的繼續(xù)攀升。例如江南府、天恒金融街公園懿府等項目均為前期熱銷之后繼續(xù)加推，而其中江南府項目7月入市價格為50000元/平方米，8月預(yù)期售價已上調(diào)至53000-55000元/平方米。不過郭毅同時也提醒，考慮到二手成交已轉(zhuǎn)向下行的影響，新房市場的去化也將開始受到一定制約，尤其是價格漲幅過快的老項目后期，一旦性價比不敵周邊二手，就會造成客戶流失，其去化速度也將受到一定影響。

　　改善型購房需求成為“新剛需”

　　從入市項目特征來看，30個新盤中，23個是普通住宅項目，而這23個普通住宅項目中有15個都是主打大戶型的改善產(chǎn)品。其中老項目后期江南府主打110平方米三居，純新盤電建·金地華宸主力戶型則為120平方米三居及140平方米四居。僅有京投發(fā)展·公園悅府等少數(shù)幾個項目仍有小戶型產(chǎn)品提供。

　　開發(fā)商的推盤風(fēng)向也代表了當(dāng)前市場中購房人的組成，改善型需求無疑成為樓市成交主力。數(shù)據(jù)顯示，從2014年下半年開始，140平方米以上的大戶型成交占比顯著增加，與此相反的是90平方米以下的小戶型比例在明顯下降。本輪的調(diào)控政策、信貸及稅費的調(diào)整，都對改善型購房需求有較大刺激。在2016年上半年里，北京二手房市場的改善型需求大約占到七成左右，已經(jīng)成為市場的主流需求。而二套住房，不論是出于改善居住環(huán)境、節(jié)約時間成本，還是滿足入學(xué)條件，對于購房者來說，其實都是剛性需求。隨著居住改善和生育政策全面放開，未來住房換房的頻率還會提高，改善型住宅成為主流產(chǎn)品。

　　鏈家地產(chǎn)研究院的報告就分析表示，隨著住房自有率的提高，以及二胎政策的放開，改善型需求會成為房地產(chǎn)市場的“新剛需”。這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的進化，由滿足急迫的居住需求，到改善居住環(huán)境。

　　郭毅也表示，大戶型產(chǎn)品的盛行受到兩方面的影響，從需求角度來看，自去年開始的樓市信貸政策的不斷放寬，改善型需求受益良多，而這類客群出于面積改善和品質(zhì)改善的訴求，多會選擇較大戶型產(chǎn)品。而受到限購政策的制約，部分首置型客群也多會在能力范圍之內(nèi)選擇“一步到位”的中大戶型產(chǎn)品。另外，從供應(yīng)方角度來看，受到土地成本上升的制約，大量新盤項目預(yù)期售價或逼近或已進入豪宅行列，為了提供能夠與價格相符的產(chǎn)品，這些項目不得不在品質(zhì)打造上苦下工夫，而大戶型產(chǎn)品無疑可供施展的空間更大。

　　通州8項目集中爆發(fā)

　　另一個值得關(guān)注的動向是，通州樓市時隔多個月后的開閘。在8月份計劃入市的項目中，通州項目數(shù)量明顯增多，而且不僅是商住樓，還有多個普通住宅產(chǎn)品。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，8月份通州區(qū)預(yù)計入市的項目多達8個，其中包括保利大都匯、新北京中心等4個商住項目，以及華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際公館等4個住宅及別墅項目。

　　自去年通州住宅限購之后，該區(qū)域住宅供應(yīng)開始一蹶不振，只有商住項目活躍市場，而今年雙限政策出臺之后，商住也遭遇打壓，供應(yīng)市場更是持續(xù)低迷。至于為何在8月突然集中爆發(fā)，郭毅認(rèn)為主要是受到兩類產(chǎn)品的支撐。其中一類是少量擁有“商務(wù)型公寓”產(chǎn)品的項目，以保利大都匯與新北京中心為代表，這兩個項目當(dāng)中公寓產(chǎn)品仍能夠向個人出售，因此在“雙限”限制了大量商住項目之后，這類產(chǎn)品也加緊入市搶占市場空白；另外一類則是區(qū)域老項目住宅產(chǎn)品，以華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際公館為代表，這些項目也是通州主城區(qū)為數(shù)不多的仍有存量的住宅項目，蟄伏許久之后這些項目也迎來了通州區(qū)區(qū)域價值與價格的新階段，其中華業(yè)東方玫瑰預(yù)期售價相比前一期幾乎翻了一番，已高達50000元/平方米。如果這個價格入市并獲得市場認(rèn)可，將會對更多區(qū)域內(nèi)的住宅項目以鼓勵，也將拉動其他老項目后期追隨入市，通州區(qū)的價格也會被重新定位。

　　新盤靠科技健康系統(tǒng)等附加值拉高售價

　　由于新盤價格的不斷提升，很多新盤與周圍二手房的價格差距越來越大。如何讓購房人心甘情愿地選擇更貴的新房，就成了開發(fā)商們重點考慮的問題。為了提高各自項目的附加值，不少近期入市的新盤除了打造園林和戶型等傳統(tǒng)方式以外，更是高調(diào)加入各種科技健康系統(tǒng)，力求通過硬件升級，吸引購房人。

　　像上周入市的西山湖云空間和萬年·廣陽郡九號這兩個純新盤，都引入了科技健康系統(tǒng)。其中萬年·廣陽郡九號引入PM2.5空氣凈化系統(tǒng)、室內(nèi)恒溫恒濕系統(tǒng)等“十大生態(tài)科技系統(tǒng)”，而西山湖云空間也主打“智能精裝”。開發(fā)商都希望借此拉開自身項目與周邊二手房的差距。例如萬年·廣陽郡九號所在的房山良鄉(xiāng)目前在售項目售價多在30000-35000元/平方米，而萬年·廣陽郡九號入市價格則高達42000元/平方米。為彌補這一價差，純新項目不得不在產(chǎn)品打造上苦下工夫，增加科技健康系統(tǒng)等硬件設(shè)施，從而提升項目品質(zhì)，創(chuàng)造項目在區(qū)域內(nèi)獨有的優(yōu)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著北京高價地接連入市，越來越多的新盤項目定價將明顯高于周邊二手房，而通過加裝各種科技健康系統(tǒng)，達成升級目的，也將成為未來純新盤項目的入市“定律”。

　　本版文/本報記者 李桁