本期主講
潘澤河律師
北京市安衡律師事務(wù)所主任，獲首屆全國(guó)建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師、北京市優(yōu)秀律師、北京市百名優(yōu)秀刑辯律師，北京市優(yōu)秀律師黨員等榮譽(yù)；任北京市律協(xié)重大復(fù)雜課題組秘書(shū)長(zhǎng)、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會(huì)顧問(wèn)組成員等。承辦的諸多重大疑難案件被新聞媒體所報(bào)道。
15年前，韓先生花不到20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶的一套公寓，但由于該項(xiàng)目五證不全，遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。多年后，開(kāi)發(fā)商卻以沒(méi)有商品房預(yù)售許可證為由主動(dòng)起訴業(yè)主，要求確認(rèn)當(dāng)初簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，很多業(yè)主因此拿到了合同無(wú)效的判決。韓先生便是其中之一。
在被強(qiáng)制執(zhí)行騰房后，韓先生找到律師求助，尋求救濟(jì)途徑。后經(jīng)韓先生訴訟，作為導(dǎo)致合同締約無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方，開(kāi)發(fā)商最終被法院判決賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失110萬(wàn)元。
賣房沒(méi)有預(yù)售許可
反以此起訴購(gòu)房人合同無(wú)效
15年前，因接到開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來(lái)到位于朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房。當(dāng)時(shí)該小區(qū)的聯(lián)排別墅和公寓住宅項(xiàng)目都已被賣得所剩無(wú)幾，韓先生挑中了一套已是現(xiàn)房的99平方米的公寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，內(nèi)容顯示房屋土地使用年限為70年，用途是住宅，房款總額為19.3萬(wàn)余元。
繳納了首付款后，韓先生對(duì)房屋進(jìn)行了一番裝修，之后便和愛(ài)人住了進(jìn)去。但由于開(kāi)發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證辦不下來(lái)，按揭貸款也無(wú)法辦理，因此韓先生遲遲未繳納余款。
2006年以后，同地區(qū)房?jī)r(jià)已上漲不止5倍。開(kāi)發(fā)商卻陸續(xù)將購(gòu)房人告上法院，要求確認(rèn)其與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，收回已經(jīng)出售的房產(chǎn)，還要求他們支付這些年來(lái)的房屋使用費(fèi)，也就是房租。
開(kāi)發(fā)商給出的理由是：當(dāng)初售房時(shí)尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，其與購(gòu)房人所簽訂的商品房預(yù)售契約應(yīng)屬無(wú)效合同。
購(gòu)房合同不僅被判無(wú)效
買(mǎi)房人還要支付多年房租
韓先生是在2008年被開(kāi)發(fā)商告上法庭的。開(kāi)庭時(shí)，開(kāi)發(fā)商自稱賣房時(shí)已告知韓先生他們沒(méi)有預(yù)售許可證，但遭到韓先生的否認(rèn)。韓先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的理由簡(jiǎn)直太可笑了，有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)告知買(mǎi)房人自己五證不全？而且他買(mǎi)房時(shí)已是現(xiàn)房。
但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，最終都輸了官司。法院確認(rèn)，到案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商只取得國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效，韓先生需騰房，并按每月800元的標(biāo)準(zhǔn)給付開(kāi)發(fā)商房屋使用費(fèi)(自2001年8月17日起至實(shí)際騰房之日止)；開(kāi)發(fā)商退還韓先生6.9萬(wàn)余元購(gòu)房款。
韓先生不服提起上訴，二審被駁回。后韓先生又申請(qǐng)?jiān)賹彛?009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。同年12月，二中院作出終審判決，仍然維持了二審判決。
2010年初，韓先生夫婦被法院強(qiáng)制執(zhí)行騰退了雙旭花園的公寓，當(dāng)時(shí)在北京只有這一處居所的夫妻倆因無(wú)家可歸，曾一度借住在朋友家中。
律師支招起訴開(kāi)發(fā)商 締約過(guò)錯(cuò)方應(yīng)賠償損失
此時(shí)，韓先生的內(nèi)心是崩潰和憤怒的。他向律師求助，詢問(wèn)這種情況下是否還能追究開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任。
潘澤河律師接手此案，代理韓先生起訴雙旭花園開(kāi)發(fā)商，要求其賠償因合同無(wú)效給韓先生造成的重新購(gòu)房溢價(jià)損失和裝修費(fèi)用。
潘律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下，與購(gòu)房人簽訂自制的格式合同即《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)為無(wú)效，負(fù)有完全責(zé)任。
庭審中，韓先生申請(qǐng)法院對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的司法鑒定。一開(kāi)始，評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)成本法對(duì)涉案房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，作出的鑒定結(jié)論僅為76萬(wàn)元。潘澤河律師提出異議，認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)采用的評(píng)估方法錯(cuò)誤，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格以比較法和受益法進(jìn)行重新估價(jià)或價(jià)格補(bǔ)正。
法院采納了潘律師的意見(jiàn)，致函要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)涉案房屋進(jìn)行重新估價(jià)。重新估價(jià)后的房屋價(jià)值為133萬(wàn)余元。
法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以商品房的名義對(duì)外銷售房屋并承諾辦理房屋買(mǎi)賣過(guò)戶手續(xù)，之后亦未積極補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，其對(duì)合同無(wú)效負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院經(jīng)過(guò)綜合考慮后判決雙旭地產(chǎn)賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失共計(jì)110萬(wàn)元。
雙旭地產(chǎn)提起上訴后，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，雙方達(dá)成執(zhí)行和解，韓先生拿到了賠償款。
據(jù)悉，作為第一個(gè)起訴開(kāi)發(fā)商索要房屋溢價(jià)損失并獲得成功的業(yè)主，韓先生的判決起到了一定的示范作用。據(jù)韓先生了解，后來(lái)陸續(xù)有其他業(yè)主提起了類似訴訟。
律師提醒
血淚教訓(xùn)在先 買(mǎi)一手房必須看五證
在雙旭花園開(kāi)發(fā)商與另一位業(yè)主季女士訴訟的判決書(shū)中，法院在“經(jīng)本案查明”部分提到：“雙旭花園項(xiàng)目原為違法建設(shè)項(xiàng)目，1997年11月，北京市建設(shè)工程項(xiàng)目執(zhí)法監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)小組決定對(duì)雙旭花園項(xiàng)目的占地及建筑進(jìn)行罰款，在處罰落實(shí)的基礎(chǔ)上，由有關(guān)部門(mén)分別予以補(bǔ)辦合法手續(xù)。”
“雙旭公司除已取得國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市朝陽(yáng)區(qū)教育委員會(huì)已同意其補(bǔ)辦規(guī)劃及相關(guān)手續(xù)?！?/p>
“后本院向北京市規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行核實(shí)，該委答復(fù)：從該委2003年5月《關(guān)于同意補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的函》看，雙旭公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)是可以補(bǔ)辦手續(xù)的，但當(dāng)時(shí)雙旭公司并未補(bǔ)辦?！?/p>
這位季女士在提前還清購(gòu)房貸款并將210平方米的聯(lián)排別墅轉(zhuǎn)賣他人后，卻被雙旭地產(chǎn)起訴，并經(jīng)法院判決當(dāng)初的購(gòu)房合同無(wú)效，導(dǎo)致她被買(mǎi)房人起訴，背上了120萬(wàn)元的債務(wù)。
潘澤河律師提醒，商品房買(mǎi)賣，需要“五證齊全”。所謂“五證”，是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證。因有這些業(yè)主的血淚教訓(xùn)在先，購(gòu)房人在簽定購(gòu)房合同前一定要檢查開(kāi)發(fā)商的五證原件。
本報(bào)記者 張蕾 J009