二手房買賣 謹防十類風險房

　　上半年房屋買賣糾紛案數量同比增長40%

　　隨著上月底“京八條”新政的公布，對于樓市尤其是二手房市場的調控作用已經顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢。數據顯示，今年上半年房屋買賣糾紛同比增長近40%。昨天，西城法院針對日常審判中出現的十類常見“風險房”進行了法律風險提示。

　　提示一

　　慎選抵押房

　　2015年，韓先生購買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過按揭方式購得，后抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款。韓先生支付購房款后，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。

　　【法官提醒】如果在解除抵押的過程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買抵押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

　　提示二

　　防范抵債房

　　2013年陳老太抵押房產向人借錢，委托萬女士代辦相關事宜。后陳老太未能償還借款，萬女士將房屋低價出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認為該房存在交易價格明顯過低等眾多疑點，合同顯失公平，判決撤銷了合同。

　　【法官提醒】用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急于交易，需審核出售人的所有權情況。

　　提示三

　　巧簽共有房

　　2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產，丈夫未征得同意擅自賣房合同無效，后景先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

　　【法官提醒】夫妻對共同所有的財產有平等處理權，一方未經另一方同意，擅自處理共同財產無效，因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

　　提示四

　　看清多戶房

　　2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權轉移之日起10日內將原有全部戶口遷出，否則將支付總價10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對方支付違約金，并繼續履行遷出戶口的義務。最終法院支持了該訴求。

　　【法官提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護。在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果的方式，來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

　　提示五

　　驗明學區房

　　2009年馬先生為孩子上學，通過中介以高于周邊房價16%的價格買了一套“學區房”。簽訂合同后，馬先生才得知購買的不屬于重點校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價損失，并退還居間費。中介則稱，合同中未約定購買的是學區房，故不同意訴訟請求。法院認為因合同未作相關約定，因此對馬先生主張差價損失的請求不予支持，但中介沒有盡到謹慎審查責任，判決中介退還居間費。

　　【法官提醒】購買學區房的買房人，一定要提前向相關部門核實相關政策及入學指標使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同。

　　提示六

　　慎選央產房

　　2015年李先生將一套央產房賣給小何，約定過戶時間為合同簽訂之日起120日內。后因購房指標限制，小何花掉一定時間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗中，因房屋未辦理央產房上市手續被退回。等李先生走完手續后，已超過約定過戶時間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬元。小何則認為責任在李先生。法院認定，雙方均有責任，并結合具體情節判令小何償付李先生違約金8000元。

　　【法官提醒】買方購買房屋需了解房屋來源、性質及是否滿足上市交易的條件。賣方則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

　　提示七

　　警惕代理房

　　2010年旅居國外的周女士委托孫先生代為出售一處房屋，委托范圍為賣房手續的前期事宜。后孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國后，認為房屋成交價過低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費等。法院認定孫先生越權代理，中介有重大過錯，趙先生因未審核代理權限，也負一定責任。

　　【法官提醒】實踐中經常出現委托人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防范代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。

　　提示八

　　慎選在租房

　　2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由訴至法院，要求李先生賠償10萬元。法院認為，有證據表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

　　【法官提醒】不少二手房出售時處于出租狀態，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

　　提示九

　　了解拍賣房

　　2008年一公司倒閉后資產抵償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時因原房屋產權公司已注銷，故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協助其過戶。

　　【法官提醒】拍賣房往往涉及債務問題，可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權人追討。此外還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況。

　　提示十

　　應對漲價房

　　2015年程女士將房屋賣給沈先生，合同履行過程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士發出解除合同通知，沈先生認為對方是因房價大漲不想賣了，故訴至法院要求對方繼續履行合同。

　　【法官提醒】因房價上漲而違約的情況頻發，買房人應對通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。

　　北京晨報記者 黃曉宇