2003年以來，盡管央行對貨幣政策表述歷經(jīng)了“適度寬松、寬松、適度從緊、從緊”等多次變化，但每年都在向市場注入大額凈頭寸：2006年為14500億元，2007年為4700億元，2008年高達(dá)18600億元，2009年更是高達(dá)27500億元。中國處于史上最“不差錢”的十年中，而金融危機期間的10萬億貨幣投放，更是將這一狀況推高至頂峰。

　　持續(xù)的貨幣寬松，帶來了通脹和資產(chǎn)價格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道，使得持有不動產(chǎn)的增值收益，大大超過持有貨幣或投向?qū)崢I(yè)，極大刺激人們對房產(chǎn)的潛在需求。

　　從2006年開始，政府開始認(rèn)識到，住房需求必須區(qū)別化地滿足，政府有義務(wù)保障中低收入者基本居住權(quán)利。“加快建設(shè)廉租房、規(guī)范經(jīng)濟適用房”，十年中首度出現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會的決議中。但住房保障制度在對象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認(rèn)識，也沒有成型的制度設(shè)計。

　　但許多保障房尤其是經(jīng)濟適用房，成為權(quán)力尋租的地帶。而更需要引導(dǎo)的廉租房體系，則在很長時間里沒有得到應(yīng)有的重視。地方財政的壓力和商業(yè)銀行的動力不足，也成為這項需要長期建設(shè)、動態(tài)維護(hù)制度建成的障礙之一。

　　2010年，保障房建設(shè)被提到與控制房價同樣的高度。各地政府與中央簽訂了“軍令狀”，以確保各項要素配套到位、嚴(yán)格遵循建設(shè)進(jìn)度。在長效機制尚未建立前，行政命令的結(jié)果卻是，只見開工不見竣工、重產(chǎn)權(quán)房輕租賃房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。

　　因此，流動性泛濫的市場周期中，房屋的資產(chǎn)屬性得到了充分的體現(xiàn)，其保障屬性則不然。通過配置不動產(chǎn)實現(xiàn)財富保值增值的群體，一時間成了“身邊的野蠻人”。購房者被人為區(qū)分為剛需、投資和投機三種。后兩者成為調(diào)控的打擊對象。

　　2011年，政府出臺了另一項壓制需求的政策——限購，輔以對本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮，對三套以上住房停貸。其初衷，是將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。

　　盡管這項被稱作“史上最嚴(yán)”的政策，通過近乎一刀切的方式，錯殺很多大城市移民的購房需求和改善性需求，但在房價控制指標(biāo)上，取得了明顯的成效。從2010年—2011年的兩年間，全國70個大中城市新建商品房房價穩(wěn)中有降的由10個增至68個。土地市場也降至冰點。

　　開發(fā)商開始逃離“兩限”最嚴(yán)的城市，到二三線城市投資。但受制于人口凈流入不足和公共配套措施匱乏，戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移并沒有太大收獲。而相較于供給平衡的二三線城市，一線城市的需求則被強力壓抑。

　　2012年3月，地產(chǎn)大佬任志強(微博)預(yù)言，由于限購限貸等嚴(yán)控措施，過去兩年中開發(fā)商的生產(chǎn)積極性受挫，住宅項目開工量和開工面積均出現(xiàn)了負(fù)增長，一年后一線城市房價將出現(xiàn)暴漲。

　　供求關(guān)系決定價格的鐵律再次生效。到2012年下半年，房價劃出了一條陡然上升的尾線，比任的預(yù)測提早了幾個月，這一趨勢延續(xù)到了2013年5月份。

　　稅費調(diào)節(jié)的理想與現(xiàn)實

　　重交易輕保有的稅收結(jié)構(gòu)，并不能有效盤活存量住宅，反而滋生更多的投資欲望

　　房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)和替代效應(yīng)，仍有待政策加速推進(jìn)

　　稅費作為調(diào)節(jié)供需平衡的手段，在國內(nèi)調(diào)控中占據(jù)舉足輕重的角色。

　　一個得到大量共識的數(shù)字是，房價中有60%—70%的部分都通過稅費方式流入政府。

　　過去十年間，圍繞調(diào)控的稅費調(diào)整，主要涉及房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、個人所得稅的稅率調(diào)節(jié)。對應(yīng)周期內(nèi)房價的變動，很難看到這些政策產(chǎn)生了明顯的效果。因為在供需不平衡的賣方市場中，稅費無論是以買方還是賣方為征收對象，最后都很容易被轉(zhuǎn)嫁到購買方，從而推動房價的上漲。