“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，此類說(shuō)法在業(yè)內(nèi)屢見(jiàn)不鮮。地王們的層出不窮，提升了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在調(diào)控趨緊的形勢(shì)下，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資金鏈斷裂的擔(dān)憂。
韓長(zhǎng)吉指出，土地價(jià)格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，有住房剛需、投機(jī)的需求，樓市將繼續(xù)高位運(yùn)行。但是一旦資金鏈、需求、市場(chǎng)預(yù)期等發(fā)生劇烈變化，樓市將難以持續(xù)。“房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱之一，加之地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴如此明顯和嚴(yán)重，一旦樓市崩潰，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的打擊將會(huì)很嚴(yán)重。”
“房地產(chǎn)越火爆，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度越大，緩解債務(wù)危機(jī)的能力越強(qiáng)，各方對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度越高，這是無(wú)法解套的循環(huán)。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀[微博]說(shuō)，“如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲，地方債務(wù)崩盤；如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，則未來(lái)市場(chǎng)必然崩盤。”
國(guó)家審計(jì)署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來(lái)源。而據(jù)專家分析，“賣地償債”的一個(gè)最直接后果便是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)的高度綁定，從而增加了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。
“目前很多地方的土地收入還能撐較長(zhǎng)一段時(shí)間，這是保證風(fēng)險(xiǎn)總體可控的非常關(guān)鍵的因素。” 國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所教授王梅指出。
據(jù)了解，由于城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，此舉旨在保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
張大偉說(shuō)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控需要注重存量環(huán)節(jié)，短期行為往往治標(biāo)不治本。目前土地的賣方市場(chǎng)是由政府壟斷的，那么在更多的范圍內(nèi)引入土地流轉(zhuǎn)制度，讓城中村的居民可以賣地，一方面引入競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也增加了供應(yīng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房產(chǎn)稅，增加投資型住房的持有成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的豪賭有一定的約束。”
一位不愿透露姓名的專家指出，調(diào)控更為關(guān)鍵的是，要通過(guò)改革破除中國(guó)部分地方政府的土地財(cái)政依賴，從源頭抑制地王出現(xiàn)，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
6問(wèn)地王：
調(diào)控是否應(yīng)加碼？
土地市場(chǎng)地王井噴、樓市成交量?jī)r(jià)齊升，一邊是市場(chǎng)在感慨調(diào)控幾乎再次淪為“空調(diào)”，另一邊是業(yè)內(nèi)專家近期陸續(xù)表示長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制醞釀出臺(tái)。與此同時(shí)，全國(guó)各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購(gòu)執(zhí)行情況、鄭州收緊限購(gòu)，又有深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
讓市場(chǎng)更多參與到房地產(chǎn)調(diào)控中，是未來(lái)調(diào)控的思路。
在8月份舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日透露，最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì)，對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場(chǎng)各自分工明確，為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。
聶梅生認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上，其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問(wèn)題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。
中國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮[微博]指出，當(dāng)前調(diào)控措施主要集中在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。要調(diào)控房?jī)r(jià)，還要更充分地利用市場(chǎng)來(lái)配置資源。