2024年3月，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)入市；11月份首只水利設(shè)施REIT入市，資產(chǎn)范圍從原有的6大類(lèi)行業(yè)擴(kuò)展到8大類(lèi)行業(yè)；醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、供熱設(shè)備、改造產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)“首單” REITs項(xiàng)目相繼獲得滬深證券交易所及中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)……
過(guò)去一年，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的項(xiàng)目類(lèi)型日趨多樣化，為資本市場(chǎng)提供了更加多元化的投資選擇。中國(guó)證監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)的2025年系統(tǒng)工作會(huì)議提到，2024年交易所市場(chǎng)債券融資13.43萬(wàn)億元，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高；2025年要提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，已上市公募REITs涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及水利設(shè)施8大類(lèi)行業(yè)，總計(jì)58只產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達(dá)1660億元（含擴(kuò)募項(xiàng)目）。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容提質(zhì)，常態(tài)化發(fā)行進(jìn)一步加速。在此背景下，REITs作為存量資產(chǎn)盤(pán)活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。這些成效的背后，離不開(kāi)包括監(jiān)管、市場(chǎng)參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)不斷增加政策供給，為市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行和長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
中金基金創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人劉立宇向記者表示，在政策支持與規(guī)范建設(shè)方面，2024年2月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引—— 會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》界定了REITs的權(quán)益屬性，緩解了機(jī)構(gòu)投資者因凈值波動(dòng)引發(fā)的拋售壓力；2024年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，進(jìn)一步拓寬了行業(yè)準(zhǔn)入范圍，取消了項(xiàng)目收益率指標(biāo)要求、優(yōu)化部分合規(guī)要求，并精簡(jiǎn)了申報(bào)流程，提升了公募REITs發(fā)行審批效率；2024年11月至12月以來(lái)，滬深證券交易所先后發(fā)布定期報(bào)告披露指引與修訂后的審核關(guān)注事項(xiàng)指引，持續(xù)提升REITs盡職調(diào)查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對(duì)性，督促市場(chǎng)參與主體歸位盡責(zé)。
“以管資產(chǎn)為核心的REITs全鏈條監(jiān)管體系將更加完善。政策層面將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)REITs市場(chǎng)的支持，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的完善和產(chǎn)品的創(chuàng)新。”劉立宇說(shuō)，隨著投資者對(duì)REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，投資者對(duì)于公募REITs的認(rèn)知和長(zhǎng)期投資價(jià)值日趨理性，同時(shí)隨著公募基金、社保基金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺(tái)創(chuàng)造了有利條件。
“從投資端來(lái)看，隨著投資者對(duì)REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對(duì)產(chǎn)品估值定價(jià)邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時(shí)，隨著REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場(chǎng)深度和廣度不斷拓展，市場(chǎng)機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產(chǎn)張鈺才表示。
“經(jīng)過(guò)三年多的發(fā)展，公募REITs市場(chǎng)從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢(shì)。隨著REITs市場(chǎng)建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類(lèi)型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場(chǎng)將迎來(lái)常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。”上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著更多類(lèi)型資產(chǎn)的入市，REITs市場(chǎng)進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，盤(pán)活存量帶動(dòng)增量的能力更加顯著。