房價繼續攀升

 

　　尤其是春節后，在本次降準以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；

 

　　二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力；

 

　　對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。

 

　　從2015年樓市調控政策走勢來看，由于上述大多數三四線城市、部分二線城市仍然存在去庫存的壓力，預計后期減稅、（人才）購房補貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會在這些城市繼續出臺，以“千方百計去庫存”。

 

　　樓市情況嚴峻

 

　　總的來看，在降準、降息以及此前各類救市政策刺激之下，2015年樓市基本面出現好轉指日可待。筆者也不否認上述觀點，但是央行降準、降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。

 

　　盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內會好轉。然而，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于部分二線城市、大多數三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

 

　　造成上述情況的原因主要有兩點：一方面是由于持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右，經濟增速下滑也就意味著可以繼續推升樓市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來。

 

　　短期利好長期利空

 

　　樓市快速發展的黃金時代已經過去，當前樓市已進入“白銀階段”。“白銀階段”的主要特征就是供求會逐漸達到平衡，并且未來需求增長速度沒有那么快。而當前樓市面臨的問題則是供大于求，需求無法消化這么多的庫存。

 

　　此時，央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質。未來，當政策面刺激市場出現一波行情之后，市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態，因此，樓市庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

 

　　因此，一定意義上來看，央行降準降息意味著對于樓市“短期利好”，2015年樓市勢必會好轉起來。這個好轉對于市場或開發商來講是“得過且過”，因為接下來市場或開發商仍然要面對上述“長期利空”。他們要解決去庫存的大問題，并且也很難避免長期利空的發生，或許，整個樓市在2015年“得過且過”之后再次遭遇困局。