來源：中國新聞周刊記者：趙越

　　保交樓新嘗試

　　最近，廣州黃埔區(qū)開始向部分爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票。此前，房票被廣泛用于拆遷舊改的安置工作中，而將房票用在保交樓上，尚屬首次。

　　據悉，升龍·學府上城的業(yè)主是首張保交樓房票的使用者，該房票價值300.4萬元。該業(yè)主憑借這一房票，兌換黃埔區(qū)仕林苑的一套建筑面積約113平方米的新住宅。

　　保交樓房票的亮點之一是“等價置換”原則，按照業(yè)主此前支付的房屋總價，抵扣“房源超市”房產所應付的價格。

　　“保交樓”新思路

　　據悉，此次可兌換房票的停工樓盤，是廣州黃埔區(qū)的升龍·學府上城和實地常春藤的部分停工住宅。

　　以升龍·學府上城為例，2021年，升龍·學府上城首次開盤。整體看，全盤均價3萬—3.1萬元/平方米，其中大戶型價格最高達3.6萬元/平方米。但不少業(yè)主在購房半年后發(fā)現該樓盤陷入停工。此后數月，盡管黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局對該項目發(fā)布多次警示通報，但項目進度仍然遠遠不及預期。

　　實地常春藤同樣是大型住宅項目，分多期開發(fā)，但該樓盤開發(fā)商實地集團在2021年便出現現金流緊張的狀況，此后部分樓棟無法如期交付。據了解，該項目5期的5棟、6棟目前仍然是在建的狀態(tài)。

　　據知情人士透露，開發(fā)商資金不足是前述兩個項目陷入僵局的主要原因。據相關業(yè)主介紹，今年7月，黃埔區(qū)政府向部分保交樓項目業(yè)主提出房票方案：以“等價置換”為原則，業(yè)主將獲得一張票面價值等同于首付和已支付貸款本息的房票，可在2025年12月30日前用于購買對應“房源超市”中的項目。房票金額需全部用于購房，多余部分不退，不足部分需補足差價。

　　前述知情人士透露，上述兩個項目有將近200位業(yè)主可獲得保交樓房票。

　　今年10月11日，住房城鄉(xiāng)建設部表示，要扎實推進保交樓工作，堅決打好保交樓攻堅戰(zhàn)，壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任，指導各地按照市場化、法治化原則，“一樓一策”推進分類處置。對資不抵債的項目，要加快推進破產重整或清算。對違法違規(guī)、損害群眾利益的企業(yè)，要堅決查處，不讓其“金蟬脫殼”、蒙混過關。

　　有業(yè)內人士認為，為爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票，可同時將現有閑置房源利用起來，實際上跳出了保交樓的舊邏輯。

　　在廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，這確實是保交樓方面的思路創(chuàng)新，將存量在售項目盤活和保交樓結合起來，提高了交付的效率。近期，由于新房銷售下滑，開發(fā)商資金鏈緊張，導致一些項目交付難。這樣可以將業(yè)主交付訴求與區(qū)域內在售且交付有保障的國企房源結合起來，解決交付難的問題，同時還能加速在售項目的銷售。

　　“對爛尾樓業(yè)主來說，首先是情緒上的安撫，保交樓房票最大程度上降低了業(yè)主對交付的擔憂；其次是對業(yè)主而言，與其長時間等待爛尾樓盤活，不如接受房票，盡快購房、網簽以及入住。”他說。

　　而在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，對于爛尾樓業(yè)主來說，長期深陷購買住房無法入住、子女無法及時入學等多重困境，而且還承擔著房租成本。房票保交樓模式以全新破局之策帶來希望。業(yè)主不需要等待爛尾樓交付，而是可以手持同等金額的房票，在“房源超市”里挑選適配房源，更好實現早日入住的需要，較大減輕了爛尾樓帶來的生活困擾、經濟損失與不確定性。

　　模式能否復制？

　　值得關注的是，所謂“房源超市”包括10余個黃埔區(qū)內項目，開發(fā)商大多為黃埔區(qū)的區(qū)屬國企，也有個別民企開發(fā)商參與，這些樓盤包括仕林苑、科創(chuàng)新世代、合生中央城、城投云錦等。

　　事實上，在此次用房票安置保交樓住宅的居民之前，黃埔區(qū)已經大量將房票運用于當地的舊改之中。今年5月底，在黃埔區(qū)城中村改造中，“房票安置”模式就已經完成1100余套的商品房認購工作。此后，在黃埔區(qū)更多舊改項目之中，房票被廣泛使用。比如，在黃埔區(qū)南崗西路城中村改造等項目開展之后，短短一個月，黃埔區(qū)房票認購量實現翻番，據當地媒體報道，其總量突破5000套，總金額超88億元。

　　但從回款角度觀察，舊改、拆遷使用房票，與在保交樓方面使用房票，情況完全不同。不同于城中村改造的房票有專項借款支持，報交樓房票的兌付資金來源仍是項目的原開發(fā)商。

　　有業(yè)主透露，黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)現升龍·學府上城項目進度不可能按期交付后，便聯合司法部門，對該開發(fā)商背后公司的資產，采取了訴訟保全的策略。

　　在嚴躍進看來，房票最終需完成兌付，這是房票在“房票+保交樓”模式中最根本的邏輯。若兌付面臨不確定性，也會限制此類模式的推廣。若由原開發(fā)商支付房票兌付資金，鑒于當前保交樓企業(yè)的資金壓力，其可能需要依賴外部資金來解決項目運轉的問題。

　　李宇嘉分析，房票解決爛尾樓保交樓的情況，可能較難復制，但可以“一項目一策”。他說：“最關鍵的問題是，地方政府能否對房票最終兌付擔保或兜底。如果能，那么企業(yè)接受房票的積極性就比較高。爛尾樓業(yè)主房票安置最終的資金來源，必然是對爛尾企業(yè)的資產盤活，這個過程可長可短，能收回和變現的資金，有一定不確定性。如果國企部分樓盤銷售存在一定難度，特別是幾年前拍下的舊規(guī)地塊，去化率較低，考慮到價值損耗，通過房票來消化，然后盤活爛尾樓項目的資產，實現騰挪，不失為一種解決辦法。但具體個案是否可行，還需要具體問題具體分析。”

　　在李宇嘉看來，最關鍵的還是要夯實房企保交樓的主體責任、屬地政府的主體責任，對于爛尾樓，要落實開發(fā)商及其實控人的全部責任，倒逼其變賣資產確保交付，而不是逃避應該承擔的責任。