本報(bào)記者 韓昱 張薌逸

“大力實(shí)施城市更新”，是2024年12月份舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的今年要抓好的重點(diǎn)任務(wù)之一。這一工作在近期又迎來新動(dòng)向，1月3日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。

“這將有效推動(dòng)各地的城市更新行動(dòng)進(jìn)一步加速。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽表示，從實(shí)施城市更新的保障措施來看，下階段從各部門到各地，有望進(jìn)一步出臺(tái)更多支持性政策，推動(dòng)城市更新進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的“黃金發(fā)展期”。

實(shí)施力度將進(jìn)一步加大

實(shí)施城市更新行動(dòng)是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新，能夠有效釋放投資和消費(fèi)潛能，打造高品質(zhì)生活空間。

回顧2024年，城市更新行動(dòng)得到積極實(shí)施。2024年12月24日至12月25日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在盤點(diǎn)2024年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)提到，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬(wàn)個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬(wàn)公里，加裝電梯2.5萬(wàn)余部，增設(shè)停車位超過50萬(wàn)個(gè)。在“兩重”“兩新”政策支持下，建設(shè)改造地下管網(wǎng)，完成燃?xì)夤艿览匣赂脑?.1萬(wàn)公里，全年累計(jì)建設(shè)改造各類管網(wǎng)16.3萬(wàn)公里，新開工綜合管廊項(xiàng)目建設(shè)201公里，更新設(shè)備117萬(wàn)臺(tái)。

值得一提的是，城市更新行動(dòng)在2024年取得的積極成效，離不開資金等各類要素的支持。財(cái)政部辦公廳、住建部辦公廳于2024年5月份聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》明確，財(cái)政部會(huì)同住建部通過競(jìng)爭(zhēng)性選拔，確定部分基礎(chǔ)條件好、積極性高、特色突出的城市開展典型示范，扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)。中央財(cái)政對(duì)示范城市給予定額補(bǔ)助。

國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社在2024年10月8日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上也提到，2023年至2024年，國(guó)家發(fā)展改革委安排中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國(guó)債資金和超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金共超過4700億元，重點(diǎn)支持城市燃?xì)狻⑴潘鹊叵鹿芫W(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點(diǎn)，2025年也將繼續(xù)加大力度。

完善市場(chǎng)化融資模式

前述國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確，要加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源，完善市場(chǎng)化融資模式，吸引社會(huì)資本參與城市更新。

“從推進(jìn)城市更新工作的各種支持看，可以重點(diǎn)關(guān)注用地和資金方面的支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“盤活利用存量低效用地”，預(yù)計(jì)城市更新后在土地規(guī)劃等方面有較大的支持，在用地方面有望更加靈活。例如，結(jié)合存量用地的盤活需要，適當(dāng)在用地方面進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，進(jìn)而減少城市更新行動(dòng)過程中的障礙，高質(zhì)量推進(jìn)相關(guān)工作。

在對(duì)城市更新的資金要素保障方面，中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、華德榜創(chuàng)始人宋向清認(rèn)為，一是可以加大財(cái)政資金的直接投入，二是要做好金融資源統(tǒng)籌統(tǒng)配，三是要加強(qiáng)財(cái)政與金融協(xié)同。

記者注意到，多地也已開展了構(gòu)建城市更新多元投融資機(jī)制的嘗試，包括加大地方政府資金投入，組織金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本多渠道融資等。2024年住建部發(fā)布的《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第三批）》顯示，江蘇省出臺(tái)“城新貸”財(cái)政貼息政策，對(duì)城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長(zhǎng)期貸款給予總計(jì)4億元的1個(gè)百分點(diǎn)省級(jí)財(cái)政貼息，引導(dǎo)金融和社會(huì)資本加大對(duì)城市更新領(lǐng)域的支持力度，鼓勵(lì)設(shè)區(qū)市、縣（市）對(duì)享受省級(jí)貼息的項(xiàng)目給予配套貼息。

再如，重慶市發(fā)行政府專項(xiàng)債支持城市更新，把政府專項(xiàng)債作為城市更新重要資金來源之一，強(qiáng)化城市更新項(xiàng)目常態(tài)謀劃和動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備，挖掘項(xiàng)目長(zhǎng)效收益，做好“肥瘦搭配”，加強(qiáng)各類資金整合投入；河南省整合多種金融工具支持城市更新；江西省引導(dǎo)開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)支持城市更新等。

“在完善市場(chǎng)化融資模式方面，可以強(qiáng)化資本市場(chǎng)融資力度，支持城市更新相關(guān)主體通過發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化等方式在資本市場(chǎng)融資。推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），盤活存量資產(chǎn)，吸引社會(huì)資本參與，2025年可選取部分成熟項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)推廣。”宋向清建議。