原標題：上海優化政策釋放住房消費需求

8月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），從調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等方面對政策進行優化。《通知》自2025年8月26日起施行。

8月份以來，“穩樓市”相關政策力度進一步加大。同為一線城市的北京在8月初已對限購、住房公積金等房地產相關政策進行了優化調整。8月18日召開的國務院第九次全體會議明確要求，“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，上海此次政策出臺，深入落實相關政策精神和市場訴求匹配，全力支持各類群體購房和各區域的去庫存，對于鞏固樓市穩中向好態勢具有積極作用，亦為全國新一輪政策調整優化帶來啟示。

“整體來看，本次上海跟進優化樓市新政，在優化限購、加大住房公積金政策支持方面與北京較為相似。”中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，上海本次出臺的政策還進一步降低居民購房成本，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，并完善了房產稅政策。

具體而言，在調減住房限購政策方面，《通知》明確，對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。同時，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

為銜接優化住房限購政策，《通知》規定，對符合條件的非上海市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

嚴躍進表示，政策明確符合條件居民在外環外將不限購房套數，進一步放寬購房資格，將有力釋放住房需求，對于外環外房屋去化具有積極作用，也將帶動后續市場交易量的上升。配套完善個人住房房產稅政策，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致，有助于鼓勵和吸引人才在滬工作生活，促進住房消費。

目前，在上海市新房、二手房市場上，外環外區域均為成交主力。中指研究院數據顯示，截至8月23日，今年以來上海全市新建商品住宅成交2.97萬套，其中外環外成交超1.8萬套，占比超60%。在二手房方面，今年前7個月上海全市成交約12.7萬套，其中外環外成交約6.5萬套，占比約51%。

此外，《通知》進一步加大住房公積金支持住房消費力度，明確提高個人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等舉措。

政策施行后，個人住房公積金貸款首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

“最高可貸額度的提升進一步降低購房成本。對于總價不高的項目，住房公積金貸款基本可以覆蓋購房貸款。”陳文靜表示，另外，《通知》發布后，一線城市已全部支持提取住房公積金用于首付，預計未來更多城市跟進，進一步降低居民購房門檻。支持住房公積金“又提又貸”則是與提取住房公積金用于首付配套的政策，與北京此前發布的政策一致。

值得注意的是，《通知》還明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

嚴躍進認為，上海此次明確個人住房貸款利率不再區分首套和二套房，將在客觀上促進二套房利率下調，有助于改善性住房需求釋放。

“《通知》出臺后，上海新房和二手房市場都將迎來利好。”談及本次上海樓市新政的市場效應，嚴躍進表示，購房條件優化和成本下調有望促進住房消費需求釋放，尤其是對于外環外新房和二手房市場將有明顯活躍作用。

展望未來，陳文靜表示，北京也存在繼續優化商貸利率、降低居民購房成本的預期。后續各地政策的進一步優化，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩”。