“開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險，同時還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風(fēng)險，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風(fēng)險。”上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，“要做好風(fēng)險的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉(zhuǎn)’，各種情形都要估計到。”
杜躍平講這番話不是無的放矢。杜躍平代理了87戶“水岸藍橋”業(yè)主針對開發(fā)商大華集團的訴訟，另有3位律師共代理了10戶業(yè)主。兩個原告的訴請基本相同：要求法院確認解除購房合約。法院采取的是分別立案、合并審理。
9月11日，上海市寶山區(qū)法院做出該案的第一例判決：準(zhǔn)許解除預(yù)售合同；購房者除依照條款承擔(dān)總房價款3%的賠償外，承擔(dān)因合同解除產(chǎn)生的一切相關(guān)費用。
這是中國第一例集體訴訟退房案。法院將在10月1日前把其他涉及該案的各戶業(yè)主訴訟全部做出判決。“水岸藍橋”的開發(fā)商大華集團也表示將按判決退還房款。據(jù)估計，敗訴的大華集團將退還約1.5億元購房款。
補充條款惹的禍
如果不是購房合同“補充條款第三條”，“水岸藍橋”團退案的89位原告業(yè)主或許就沒有退房、勝訴的可能。
89位業(yè)主多是在2005年春節(jié)前后買的房，當(dāng)時單價約13000元/平方米，后來最低跌到約8000元/平方米，現(xiàn)在不到10000元/平方米，大致相當(dāng)于降價30%。這批購房者的預(yù)售合同中有個“補充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用。”
該條款在房價高漲時有利于避免購房者頻繁退房，但沒有考慮到房價暴跌后的反作用：在相關(guān)業(yè)主看來，既然購房合同賦予了他們單方面解除合同的權(quán)利。提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有約定“自身原因”，因此退房時無需向開發(fā)商說明理由。
從2005年6月起購房者開始“找說法”。在數(shù)度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍橋”51名業(yè)主聯(lián)合聲明：要求解除購房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當(dāng)時引起了社會各界的高度關(guān)注，被稱為“團退風(fēng)潮”；2005年12月，購房者于交房期限前向開發(fā)商遞交了解約書面通知，并陸續(xù)恢復(fù)了銀行按揭還款，尋求與開發(fā)商爭議的司法解決。
蹊蹺的是，開發(fā)商沒有利用合同賦予的救濟手段。在收到解除合同書面通知的30日內(nèi)，開發(fā)商并未向法院提起訴訟，要求判令解除合同無效。按照合同，此舉即視為對此無異議。開發(fā)商存在的程序失誤被購房者拿來證明其接受合約解除的事實。
當(dāng)然，開發(fā)商也不是那么不動腦筋。據(jù)了解，后來“水岸藍橋”合同里的“補充條款第三條”悄然消失了。
被告解釋“霸王合同”
今年4月的庭審過程中，原告與被告先就大華集團是否正式得到了解除合同的書面通知展開了爭辯，隨后轉(zhuǎn)入法庭辯論。法官提問：“根據(jù)補充條款第三條，原告是否有權(quán)解除合同？被告沒有起訴，是否意味著自動解除？”
開發(fā)商的代理律師對該條款提出了獨特的解釋：“‘補充條款第三條’是對購房人因自身原因提出解除合同的限制型約定，事關(guān)‘違約條件和違約責(zé)任的承擔(dān)’，而合同解除的權(quán)利或繼續(xù)履行合同的權(quán)利在我公司。”
換言之，如今購房人無論因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即為單方面違約；提出解約而違約的原告在賠錢后，還有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。并稱合同已“最大程度維護了原告在合同中的權(quán)利”。
胡欽福律師是上海市政府律師資源團的成員，在信訪辦接待了水岸藍橋業(yè)主之后成了八戶人家的代理律師。他認為購房合同已經(jīng)解除，因此，訴請不是法院判令解除購房合同，而是就此向大華討要退款及利息。他報出的數(shù)字預(yù)先扣除了3%的總房價款。
“當(dāng)事人行使了解約權(quán)，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”胡欽福表示。
“該條款并沒有說提出解除合同即有權(quán)解除，僅僅是說承擔(dān)賠償責(zé)任，賠錢。”大華代理律師、集天成律師事務(wù)所的崔鴻祥稱。他承認“合同對當(dāng)事人違約采取了比較嚴(yán)格的做法，限制當(dāng)事人不要輕易違約。”
而原告律師則認為：被告方簽訂的是其制定好的合同，沒考慮到房價下跌時的風(fēng)險；況且，法律上沒有“提出權(quán)”的概念。既要賠又要繼續(xù)履約，這樣解釋是“霸王合同”。
大華方面在庭審中還表示：“自身原因”要講個明白，但對一位原告介紹的“自身原因”則以“沒有相應(yīng)的事實依據(jù)”而拒絕接受。
法院判決余波未了
如今法院判決的退房程序是：購房者在判決生效日起15日內(nèi)辦理注銷所購房屋的抵押登記；辦妥注銷當(dāng)日，大華公司返還購房款(扣除3%的賠償)。此外，案件受理費雙方各付一半。
這引起了原告方的異議。“解除合約應(yīng)該從2005年11月起算，之后的巨額銀行利息是大華方面拖延退房造成的，為什么讓我們承擔(dān)？”一位業(yè)主告訴記者，他們將就利息損失、訴訟費等與開發(fā)商繼續(xù)討說法。按照一套房子貸款七成來算，每月銀行利息要四五千，算來這筆錢也在五萬元上下。
按照當(dāng)前判決，退房者們除了要交房價3%的罰金，糾紛期間每套房子平均4萬多元的按揭利息、一半訴訟費、律師費、資金占用的損失……每套房子的成本達到10余萬元，還不算上一年奔波、四處活動的精力。這表明，訴訟不是解決此類糾紛成本最低的辦法。
“退房有三種：一種是合同有約定，由法院、仲裁委來判，我們是第一例；第二種是合同沒有約定的，無理由退房，那是不對的。”杜躍平表示，“但協(xié)商解決是最好的。金地集團某樓盤、還有嘉定新城某樓盤，遇到類似情況就是和購房者協(xié)商解決的。開發(fā)商前期有利潤，讓利于民也是應(yīng)該的。”
在他看來，大華集團在去年6月份剛開始跟購房者協(xié)商的時候，沒有利用當(dāng)時房價下跌有限的機會做到這一點。