地方版“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，樓市“小陽(yáng)春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買(mǎi)賣(mài)雙方早已針對(duì)政策漏洞，祭出應(yīng)對(duì)之策。在二手房市場(chǎng)，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)在價(jià)格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤(rùn)。在與政策博弈的過(guò)程中，瞞天過(guò)海、暗度陳倉(cāng)、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。
經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對(duì)之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)市場(chǎng)形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類(lèi)似的應(yīng)對(duì)手段恐怕還將上演。對(duì)此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個(gè)別條款還需適時(shí)調(diào)整，使之適應(yīng)市場(chǎng)新變化。
暗渡陳倉(cāng)
補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)藏文章
暗渡陳倉(cāng)，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動(dòng)，令敵人難以防備。
“這上面的價(jià)格是建委報(bào)價(jià)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格以我說(shuō)的為準(zhǔn)。”在北京西南五環(huán)某知名項(xiàng)目的售樓處，面對(duì)標(biāo)識(shí)著價(jià)格的銷(xiāo)控表，銷(xiāo)售人員這樣向中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。
在她面前的銷(xiāo)控表上，清晰地標(biāo)識(shí)著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷(xiāo)售總價(jià)、銷(xiāo)售單價(jià)等信息，不同樓層、不同戶(hù)型的房屋價(jià)格不盡相同，一些房源還被貼上了“認(rèn)購(gòu)”、“簽約”等標(biāo)簽。
但在談到實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，該銷(xiāo)售人員便拋出上述說(shuō)辭，并表示，若購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目，除按照公示價(jià)格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬(wàn)元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報(bào)價(jià)180萬(wàn)元的房源計(jì)算，實(shí)際單價(jià)將達(dá)到23800元/平方米左右的水平，比申報(bào)價(jià)格高出3000元/平方米左右。
對(duì)于為何要額外支付這30萬(wàn)元，銷(xiāo)售人員示意銷(xiāo)控表最下方的一行文字：“以上所示價(jià)格，不包含補(bǔ)充協(xié)議。”銷(xiāo)售人員還表示，由于項(xiàng)目是精裝修交房，因此在購(gòu)房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”中，這30萬(wàn)元將作為裝修費(fèi)用納入購(gòu)房成本。
然而，對(duì)于戶(hù)型在87-104平方米的普通住房來(lái)說(shuō)，30萬(wàn)元的裝修費(fèi)用顯得太過(guò)奢侈。不少購(gòu)房者對(duì)此表示質(zhì)疑。
幾經(jīng)追問(wèn)，銷(xiāo)售人員終于道出實(shí)情：為順利拿到預(yù)售許可證，項(xiàng)目以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過(guò)住建委的審批。但在實(shí)際銷(xiāo)售中，公司認(rèn)為上述報(bào)價(jià)“低于市場(chǎng)水平”，且“有利潤(rùn)損失”。因此，便將額外的價(jià)格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉(cāng)。
雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購(gòu)房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆。對(duì)于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。
據(jù)悉，類(lèi)似的營(yíng)銷(xiāo)手法在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中屢見(jiàn)不鮮。其中，二手房銷(xiāo)售中曾廣為使用的“陰陽(yáng)合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對(duì)的則是“限價(jià)令”。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價(jià)政策由來(lái)已久，這種營(yíng)銷(xiāo)方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個(gè)，也絕不是最后一個(gè)。建議政府部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。
金蟬脫殼
“樓王”趟路 高開(kāi)低走
金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對(duì)方不能及時(shí)發(fā)覺(jué)。
對(duì)價(jià)格的管控是北京“國(guó)五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。