專注高端住宅發(fā)展的合景泰富（01813，hk），在走過19個年頭之后，正漸漸向個性化商業(yè)地產(chǎn)時代邁近。

　　2011年至今，商業(yè)地產(chǎn)為合景泰富貢獻(xiàn)了年均40%左右的業(yè)績份額。目前，合景泰富已經(jīng)儲備和在建的商業(yè)項目達(dá)11個，除了繼續(xù)強化部分商業(yè)地產(chǎn)的推售外，打造旗艦式購物中心，擴(kuò)大寫字樓、酒店、購物中心等長期持有型商業(yè)地產(chǎn)的比例，也是其發(fā)展的重頭戲。

　　“2016年，將會是合景泰富商業(yè)項目收獲的一年”，合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡日前在接受時代周報記者專訪時表示，公司已啟動北京摩方、蘇州合景匯、成都合景匯及上海嘉譽國際廣場四個購物中心項目，將在2015-2016年先后入市。

　　這四個購物中心項目面積從3.9萬平方米到12.5萬平方米不等，總計建面僅約35萬平方米，“小而精”是他們的共同定位。黃興齡和她的團(tuán)隊希望通過個性化設(shè)計在購物中心的“過剩潮”中突圍，“我們不搞簡單的復(fù)制”。

　　與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、租售并舉的模式不同，合景泰富還選擇了極具挑戰(zhàn)的自持經(jīng)營模式，在購物中心長達(dá)數(shù)年的培育期中，投資回報與資金運用或是其面臨的難題。

　　“集團(tuán)每年會從銷售中拿出5%-7%投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，”黃興齡坦承，合理的投資回報要求是必然的，但對合景而言，目前并不是講回報的階段，找到生存空間才是重點。

　　“小盤模式”突圍

　　時代周報：合景泰富此時切入商業(yè)地產(chǎn)是否過晚，目前主要進(jìn)展有哪些？

　　黃興齡：事實上，合景泰富切入做商業(yè)地產(chǎn)已有多年，你看到的廣州國際金融廣場IFP、廣州五星級W酒店等，都是以前的作品，以前很多地塊拿地時就確定是綜合商業(yè)用地，包括酒店、寫字樓、展覽等，不過早先并沒有系統(tǒng)性開發(fā)，最近幾年開始考慮商業(yè)地產(chǎn)具體如何開發(fā)。

　　我在北京國貿(mào)工作了14年后，在2012年3月1日正式加入合景泰富，商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部也就在那期間正式成立，主要工作是研究購物中心、底商等業(yè)態(tài)的發(fā)展。目前我們積極籌備的商業(yè)項目主要有四個，分別在蘇州、成都、上海和北京。上海項目在新江灣城，預(yù)計最快明年開業(yè)，其他的幾個會集中在2016年不同月份，2016年會是主要收獲的一年。

　　時代周報：合景泰富做的是什么樣的購物中心產(chǎn)品？

　　黃興齡： 我們并沒有去挑戰(zhàn)超大型購物中心，而是走的“小而精”、“個性化”的產(chǎn)品定制。在我們的計劃當(dāng)中，并沒有20萬平方米以上的大型購物中心。合景泰富這4個新推項目中，最大面積的成都合景匯總建面不過是12.5萬平方米，蘇州合景匯是11萬平方米，上海嘉譽國際廣場是7萬平方米左右，最小的北京摩方僅3.9萬平方米，都是自己長期持有經(jīng)營，只租不售。

　　我們希望每個產(chǎn)品都是獨一無二的，不同的城市背景和地段可以作不同的個性解讀，如北京摩方項目主要通過韓日品牌、歐美時尚品牌以及原創(chuàng)品牌等業(yè)態(tài)配比，定位為北京潮流勝地；蘇州合景匯項目是蘇州西部首個一站式購物地標(biāo)，定位為家庭聚會地標(biāo)；上海嘉譽國際廣場因在新江灣城內(nèi)，將打造時尚的綠色生態(tài)消費場地。

　　“小而精”帶來的就是個性。所謂的個性，不是盲目給你許多選擇最后變成沒有選擇，而是給了你一些精選并能給你帶來個性。

　　時代周報：這四個自持項目還要面臨一個培育期，盈虧平衡點可能會在幾年后出現(xiàn)？

　　黃興齡：合理的投資回報是要有的，我們也經(jīng)過了一輪輪的測算，但具體數(shù)值還不能公布。在目前這個階段，我們更關(guān)心的，也是最重要的，還是要先把基礎(chǔ)打好，找到自己的生存空間，或者一個更有力的發(fā)展空間。找對了概念、定位和合作伙伴，是非常重要的第一步。因為生意做好了，商鋪就不會吝嗇付給你租金。

　　5%-7%銷售回款投入

　　時代周報：按照不做標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)定，合景泰富如何在成本和利潤之間進(jìn)行平衡？

　　黃興齡：我們不走標(biāo)準(zhǔn)化路線，不會搞簡單復(fù)制，不想每拿一塊地都拿著同樣的設(shè)計圖紙去開發(fā)。但這也不見得它的成本控制會不一樣，我們有一個標(biāo)準(zhǔn)化的采購中心，購物中心按照不同等級，會有不同的軟硬件設(shè)施的配置成本標(biāo)準(zhǔn)。

　　時代周報：在資金投入上是如何設(shè)定？接下來一些拓展計劃是怎樣的？

　　黃興齡：公司主席孔健岷很重視購物中心的發(fā)展，世界各地的新購物中心開業(yè)，他都有興趣去考察和感受，但這不是說合景泰富要徹底轉(zhuǎn)型，集團(tuán)的發(fā)展重點還是以住宅開發(fā)為主。

　　集團(tuán)計劃將每年5%-7%的銷售回款投入商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)有的上海、蘇州、成都、北京等四地項目，已經(jīng)有了相對確切的開業(yè)時間。除此，杭州、南沙、南寧等地也計劃有購物中心部分，但時間還相對遙遠(yuǎn)，現(xiàn)在都處于規(guī)劃階段，沒有更多信息可透露。

　　合景泰富用了快20年的時間去發(fā)展它的住宅項目，在商業(yè)開發(fā)上也是一樣的道理，不希望盲目地搞快速開發(fā)和規(guī)模化，我們沒有一個指標(biāo)說非得5年之內(nèi)開多少家購物中心。

　　時代周報：團(tuán)隊建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的難題之一，隨著未來合景泰富商業(yè)體量的增長，人才思路和現(xiàn)有管理模式會如何跟進(jìn)并與之匹配？

　　黃興齡：要找行業(yè)中有經(jīng)驗的人才很困難，大家都在到處搶人，國內(nèi)購物中心真正發(fā)展起來也就是在最近十年左右，專業(yè)人才很缺乏，特別厲害的高手可能一只手就數(shù)完了，人才競爭異常激烈。從我們的角度看，未來還是希望多培養(yǎng)自己的人才，下一步的人員更多地會增加在地方項目上，留住當(dāng)?shù)氐娜瞬湃グl(fā)揮他們最大的地域上的一些優(yōu)勢，再去經(jīng)營管理當(dāng)?shù)氐囊粋€商場。