2014年，樓市告別了高歌猛進的“黃金時代”，房企賣房子輕松賺錢的日子一去不復(fù)返，控制成本、加速去化，是一年中大多數(shù)房企求得生存的關(guān)鍵問題。房價回落、市場分化、互聯(lián)網(wǎng)沖擊迫使房企、中介不得不做出變革……隨著新年的到來，各地樓市都處于收官階段。我們不禁想問，2015年的太原樓市將何去何從？
A 新房：入市項目減少房價有望維穩(wěn)
近期，一則《一分鐘看懂2015年房價走勢》的消息在網(wǎng)絡(luò)中轉(zhuǎn)發(fā)率極高，部分地產(chǎn)集團大咖們預(yù)測了2015年的樓市走勢——“全年的主題是去庫存”“‘買了就能賺錢’的階段已經(jīng)過去了”“中國房地產(chǎn)不會崩盤，城鎮(zhèn)化發(fā)展是最大利好因素”……2015年，太原樓市是否將順應(yīng)大勢，由“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”？
山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長李峰認(rèn)為，“2015年將會是市場與購房者‘博弈’的一年。太原各知名房企現(xiàn)有項目十分有限，因此在今年入市的商品住宅會同比減少。對于各房企來說，以前是多項目核算，到了2015年部分房企轉(zhuǎn)為單項目核算，因此在集團銷售量和利潤指標(biāo)要求下，部分房企會提高利潤率，可能導(dǎo)致部分樓盤房價小幅上漲。”
上述人士認(rèn)為，這類樓盤不僅不會降價，相反還會努力追求高利潤率來減緩銷售壓力。與此同時，本土房企在嚴(yán)格的市場規(guī)范政策下增加了成本，入市項目價格必然會有所提升。隨著很多項目手續(xù)補辦齊全后開售和新項目面市，價格有很強的上升欲望。
李峰坦言：“太原市樓面地價已經(jīng)全面進入‘2000’時代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相關(guān)稅費，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同時還要考慮到企業(yè)管理成本及利潤，平均售價也到了7000元/平方米左右，房價自然不會降。”
山西財經(jīng)大學(xué)教授馬培生則介紹，“在經(jīng)歷了2014年的平靜后，2015年的房地產(chǎn)市場，將在中央明確的經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下，變得更加理性。房價既不會下跌，也不會明顯上漲。雖然有部分城市的數(shù)據(jù)顯示房價指數(shù)下跌，但只是量的變化，還沒發(fā)生性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，不能稱之為房價全面下跌。”
據(jù)悉，2014年房地產(chǎn)市場形勢錯綜復(fù)雜，政策方面，中央提出將建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制；市場方面，三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，與大城市房價走勢開始分化；宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟形勢也并不樂觀。2015年，住房投資、投機行為將繼續(xù)全面退潮，住房市場進入自發(fā)調(diào)整階段。
B 戶型：小戶型受歡迎 純剛需占主流
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果說剛性需求是房地產(chǎn)市場當(dāng)前的主流需求支撐，那么2015年是名副其實的剛需年。
李峰預(yù)測，“由于受到各方面的壓力和限制，過去曾經(jīng)以投資不動產(chǎn)作為盈利增值的資深買家，如今也逐步開始把家庭資產(chǎn)配置到其他投資品當(dāng)中，不僅規(guī)避了樓市調(diào)控可能帶來的風(fēng)險，還將獲得更多元化的收益。畢竟，樓市環(huán)境日益規(guī)范和理性，快速暴漲的可能性幾乎為零。因此，現(xiàn)階段購房者只留下了剛性需求和剛性改善型置業(yè)者。從需求角度來講，有能力購買此房價的人逐步退出房產(chǎn)市場，剩余的純剛需人群又很難承擔(dān)起如此房價，所以2015年受歡迎的戶型依舊會是小戶型、低總價。”李峰說。
因此，目前太原房地產(chǎn)市場上，中小戶型仍是主力戶型。從去年商品住宅成交結(jié)果看，中小戶型占絕對上風(fēng)。從太原市市場上主推的戶型來看，房源多以80平方米-130平方米為主。“其中以80平方米、90平方米、100平方米戶型居多。”山西世紀(jì)朗潤經(jīng)紀(jì)有限公司市場專員劉偉娜說，“兩居產(chǎn)品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更為搶手，而三居產(chǎn)品中，105平方米左右的小三居也成為開發(fā)商熱衷推出的產(chǎn)品。”
劉偉娜認(rèn)為，“隨著太原的快速發(fā)展，會有更多的外來人口來并創(chuàng)業(yè)或工作，這部分人群與本地的年輕人更看重的是房子的性價比，因此更偏向于中小戶型。”
C 二手房：租賃市場將活躍
2014年，雖然放松限貸、放寬限貸、降息等樓市利好政策不斷，但對二手房市場的促進作用卻甚微。“從歷年來樓市政策調(diào)控效果分析，太原商品房市場的反應(yīng)應(yīng)該會有一段時間的滯后期，這個滯后期或許將會延續(xù)到羊年春節(jié)過后。”太原市搜房網(wǎng)二手房集團總經(jīng)理鐘前軍說，“對二手房市場的影響將會更慢一點。”
此外，對于坊間熱議的“不動產(chǎn)登記”，可能會對二手房造成影響。“可能會對房價產(chǎn)生影響，但不會在短期內(nèi)立刻顯現(xiàn)出來。”鐘前軍說，“部分持觀望態(tài)度的剛需購房者，會通過租房過渡。”
馬培生分析，受眾多因素影響，購房者購房意愿有進一步下降的趨勢。同時，周邊區(qū)域中，租賃市場的需求一直無法滿足，加上房東又不愿意接受降價售房的現(xiàn)狀。因此，2015年選擇撤牌轉(zhuǎn)售為租的房東人數(shù)有所提升，而租賃市場將維持活躍度。
D 商業(yè)地產(chǎn)：有價無市在所難免
早在2013年年中，就有本土機構(gòu)對太原市商業(yè)體進行過預(yù)測：2014年將有近千萬方體量商業(yè)樓盤大量入市，開發(fā)商寄厚望。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，不完全統(tǒng)計近兩年太原出讓土地中有超過40%的土地為商業(yè)用地，這些商業(yè)用地將于2015年開始陸續(xù)入市。如此大規(guī)模的商業(yè)用地，被開發(fā)商寄予獲取高利潤的厚望。
上述人士表示，“但其供應(yīng)量近兩年來很難消化，有價無市在所難免。例如下元一帶，雖然商業(yè)體很多，但目前很多都是無證樓盤，很多處于半停工狀態(tài)；而以南中環(huán)街為例，從南站到濱河路，一到晚上兩邊漆黑，空置率高，庫存消化艱難。”
鑒于計劃落成的巨大供應(yīng)量，預(yù)計2015年將會出現(xiàn)空置率的攀升及租金表現(xiàn)的疲軟。
E 保障房：多渠道籌集房源
記者從太原市房管局獲悉，2014年全年太原新開工建設(shè)保障性住房48270套，其中城市棚戶區(qū)改造占比最大，占到44965套；工況棚戶區(qū)改造次之，共1584套；經(jīng)濟適用住房達(dá)到753套；公(廉)租住房967套，棚戶區(qū)改造1套。相關(guān)人士表示，基本建成25375套，完成投資104.61億元。
2015年，太原將在科學(xué)推進城鎮(zhèn)化、著力改善民生發(fā)揮表率作用，加快推進棚戶區(qū)改造工作，切實改善困難群眾住房條件，促進民生保障和城市人居環(huán)境的改善，提升城市品位，構(gòu)建住房保障體系，建設(shè)美麗太原。“2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原將根據(jù)實際情況，通過加大政府實施項目規(guī)模、多渠道籌集房源、加強溝通協(xié)調(diào)，加大督導(dǎo)力度等措施來推進保障房建設(shè)，確保目標(biāo)任務(wù)的順利完成。”相關(guān)人士表示。
F 土地市場：不會有大幅波動
就記者從太原市國土局獲悉的數(shù)據(jù)看，過去兩年出讓土地中小店區(qū)和晉源區(qū)土地在六城區(qū)土地出讓中占比最大，且土地流拍現(xiàn)象也有出現(xiàn)。記者在采訪中獲悉，出讓土地大多處于配套、交通等條件不十分完備區(qū)域，開發(fā)商果斷拿地有風(fēng)險，因此土地價格沒有大幅波動，成交也沒有明顯起伏。
雖然進入太原的各知名房企時下已進入土地儲備階段，但目前仍未見相關(guān)企業(yè)拿地動向。因此，馬培生推測：“2015年太原土地市場不會有太大波動，具體將根據(jù)2015年太原城建工作的進行而調(diào)整，如城中村改造推進力度將和土地供應(yīng)量及價格有緊密聯(lián)系。”
G 本土項目：或?qū)⒂幸环憩F(xiàn)
“在各大知名房企儲備項目稀缺的同時，本土項目或?qū)⒂幸环鳛椤！崩罘逭J(rèn)為，“辰興、智誠，以及府東街上眾多本土企業(yè)項目，都會在2015年陸續(xù)達(dá)到銷售條件，各類證件齊備。”
知名房企給太原本土房企帶來強大的競爭壓力將繼續(xù)加速優(yōu)勝劣汰。馬培生說：“在行業(yè)洗牌加速的時代，固步自封只能被市場淘汰。如果此時房企推出填補市場空白或彌補市場短缺的產(chǎn)品，將會在2015年市場中有不錯的表現(xiàn)。但這仍不是市場主流，開發(fā)企業(yè)將逐步洗牌。”
太原市本土房企唯有改變原有的單一銷售模式，向外拓張、多元發(fā)展，通過更加準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、精確的市場把握、適時的調(diào)整銷售定位和營銷策略，不斷為購房者著想，服務(wù)購房者，才能贏得最大的市場。
房企之間的競爭也更加殘酷，2015年將是房企以及相關(guān)行業(yè)創(chuàng)新突破的一年。未來，重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的房產(chǎn)公司將獲得更大的舞臺；在土地價格一再攀升的情況下，房地產(chǎn)價格走勢將穩(wěn)步回升，并將獲得更大的市場化運作空間。
延伸閱讀
房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒有變
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高近日表示，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，積極應(yīng)對，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
今年，房地產(chǎn)市場供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒有變，即：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的走勢，受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化，在一定程度上也影響著整個經(jīng)濟運行。
陳政高說：“隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準(zhǔn)確把握市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”