投資商務公寓，是不是非得找個“管家”？這是很多投資客心里的疑問。

　　當然，這個“管家”并非指物業管理，而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”：賣公寓的同時，還提供專業酒店管理機構，讓買家與機構簽訂合約，將公寓交給機構管理，然后按照一定的回報返還租金。

　　這樣的“管家”好不好？

　　這還得看投資者個人。如果投資公寓并不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”后每年坐收租金回報，租得好還可以享受房價上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報更高。

　　先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都采用返租的形式，有些年限長的返租是10年，有些短的是5年；至于返租的租金，有些是每年5個百分點，高的可達7個百分點。乍一看，這樣的回報率并不算太低，但仔細想并不是這么一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買家買房時的價格定的，在返租合約期的5年或10年內并不會發生改變，但現在中國大多數城市的房價都在上升當中，一線城市的上升幅度更大。幾年之后，普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點數的分母是最新的售價，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子，王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓，剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米；5年后公寓售價上漲至2.5萬元/平方米，其租金回報率依然只有6%，但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來，沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米，沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。

　　此外，廣州市場上但凡有“管家”的公寓，其售價相對都較高，較高的租金回報，其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。

　　另一個問題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會管40年、50年，商務公寓最后還是會回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點介入也許是好事。

　　(文/圖 張秀欽)