一季度以來，多地先后出臺針對房地產市場“因城施策”的調控措施，其中上海、深圳等地的收緊性政策最為業內所關注。在此基礎上，4月份以來一線城市及一些熱點二線城市降溫明顯，并帶動整體樓市的成交量連續多周出現回落。業內分析認為，由于前期市場需求嚴重透支，隨著近幾周成交量持續降溫，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調整期。
趙乃育/繪
降溫 周成交量連續回落
5月9日，中國指數研究院發布的上周（5月1日至5月7日）樓市成交數據顯示，受監測的30個代表城市住宅成交套數和成交面積出現明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現不同程度下調；從一二三線各類城市來看，則呈現全線回落的局面。
具體來看，上周4個一線城市住宅合計成交74.03萬平方米，整體環比下跌34.2%。其中，廣州成交面積31.53萬平方米，環比下跌14.4%；上海成交28.11萬平方米，環比下跌40.9%；北京成交11.64萬平方米，環比下跌47.2%；深圳成交面積為2.74萬平方米，環比跌幅高達55.3%。
此外，20個二線代表城市成交總量環比下降28.9%，廈門跌幅最高，達到57.5%；6個三線城市環比跌幅整體上超過了一二線城市，成交總量環比下跌39.7%，其中韶關跌幅最大，為67.1%。
從土地市場來看，近一周內，中指院監測的40個主要城市土地推出量環比減少23%，成交量環比減少3%，出讓金環比增加25%。各類用地推出方面，40個主要城市共推出各類土地74宗，較前周增加4宗，推出面積275萬平方米，較前周減少81萬平方米；40個主要城市成交總金額274億元，較前周增加54億元。
中指院方面分析認為，在全國房地產市場去庫存的大背景下，控制土地供應政策深入執行且效果進一步顯現。未來一定階段內，全國整體土地推出量將繼續維持低位，其中庫存壓力較大的少數二線及多數三四線城市將繼續減少土地供應；但蘇州、南京等熱點城市在供不應求壓力下，已出臺相應政策指出將加大土地供應量，未來部分區域土地供應有望增長。
記者注意到，盡管有五一小長假的刺激因素，但是5月首周房地產市場成交情況并沒有出現預期的火爆局面。事實上，從4月份以來，樓市周成交量已經開始逐步下行。中指院此前的成交數據顯示，整個4月份，近6成城市成交環比下滑，其中一線城市成交面積環比下降幅度為21%。總體來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。
收緊 政策效應初步顯現
中指院分析認為，近一個月內各地因城施策調控政策的逐步落地，正在促進樓市向平穩發展。一方面，受監測的重點城市成交量開始環比下行；另一方面，在中央層面重提去庫存調控政策以后，樓市庫存總量也出現小幅下降。
易居房地產研究院研究員朱光分析認為，由于全國樓市分化突出，特別是深圳、上海等一線城市樓市一季度呈現火爆態勢，因此上海、深圳等地先后有針對性地出臺和收緊限購措施，隨后一些市場過熱的城市也相應跟進。
業內分析認為，各地分類政策經過近一個月的發酵期，已經開始逐步作用于當地市場。尤其是從五一黃金周的成交情況可以看出，目前全國房地產市場已經進入一輪新的博弈期。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企，但是有價無市；二三線城市則進入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大。
同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，以上海市場為例，5月份首周成交量出現暴跌，“有價無市”局面已經形成。“盡管成交均價仍然高達4萬元/平方米以上，房企捂盤惜售漲價預期仍在，但是隨著成交量的急劇下滑，上海樓市已經進入‘有價無市’局面，價格堅挺的局面也將很快被打破”。
“化解市場高庫存仍是諸多地區當前重點方向。今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經轉變為因城施策，未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調控政策，限制當地樓市過熱上漲。
值得一提的是，政策的調控效應不僅僅作用于住宅市場，從土地市場來看，4月份主要城市陸續發布年度供地計劃，整體上月度成交總量環比小幅下降。其中，一線城市受調控升級以及前期供地減少的雙重影響，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標降至低點。
不僅如此，國土資源部不動產登記中心市場監測處相關負責人也告訴《經濟參考報》記者，隨著今年一季度中央陸續出臺穩增長的各項政策措施，基礎設施用地在定點調控的背景下，市場需求穩步釋放。另外，房地產市場去庫存力度加大和新興產業用地支持政策陸續落地，房地產用地供應將延續下降態勢。未來，將繼續加大分類調控、分地施策的力度，促進房地產市場平穩發展。
預測 房地產市場迎來調整期
針對未來房地產政策趨勢，易居研究員朱光分析認為，二季度，預計樓市過熱的地區將會進一步出臺相關收緊政策，例如嚴禁首付貸、嚴禁房企捂盤惜售等；樓市趨冷地區將進一步出臺去庫存政策，例如解決農民進城購房的各種原有限制、財政補貼、貨幣化安置以及多渠道盤活存量房等。
朱光說，在此輪去庫存的過程中，諸多地區出現了非理性的房價暴漲，在不同程度上給市場積累了風險，透支了未來樓市健康發展的動能。“總之，各地將會在嚴控風險的情況下，針對各地情況推出‘去庫存、穩發展’的相關政策”。
中國社科院近日發布《房地產藍皮書》指出，在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產市場將逐漸回穩，房地產投資有可能止跌轉增，房地產市場區域漲幅將進一步分化，一線和部分二線城市房價上漲幅度將有所減緩，三四線城市房價跌幅逐漸收窄回穩。
張宏偉告訴記者，從4月份以來的市場表現來看，盡管部分熱點城市仍然有“日光盤”和“地王”等現象出現，但這種現象背后潛伏著樓市危機。他認為，樓市需求已經在2015年下半年和今年上半年大量透支，今年下半年將進入調整期。
“2016年下半年開始，房地產市場新一輪的調整極有可能會來臨”。張宏偉說，如果房地產企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么下半年就有可能陷入被動局面，企業的資金面也會相應遇到問題。
“隨著中國經濟整體增速的放緩，城鎮化擴張速度也在減慢，過去那種‘大拆大建’式的城市化建設已經基本結束，房地產全行業整體擴張、房價單邊上漲的時代已經漸行漸遠”。綠地控股集團董事長、總裁張玉良說。
他認為，隨著行業拐點的來臨，市場整體增速放緩，行業整體盈利水平也逐漸下降。企業過去簡單依賴土地增值和市場上漲實現高速發展的方式難以為繼。因此，企業必須轉變發展方式，從“同質化”向“差異化”轉變；從簡單的產品開發向開發和運營服務并重轉變；從“單一產業”向“產融結合”及相關產業協同發展轉變等。