□本報記者 費(fèi)楊生
繼對部分地塊設(shè)置最高出讓價后，蘇州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供應(yīng)計劃為380公頃，同比增長22.6%，下半年將對房地產(chǎn)市場供需狀況再作專題研究，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這是近期二線熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控“因城施策”的一個縮影。業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的火爆、房價的過快上漲正從一線城市蔓延到二線熱點(diǎn)城市。樓市過熱警報已經(jīng)拉響，加大土地供給、限購、收緊信貸等差異化的分類調(diào)控政策料在更多城市上演。
地王頻現(xiàn) 部分城市存泡沫
從一線城市到二線熱點(diǎn)城市，總價地王、單價地王不斷涌現(xiàn)。在融創(chuàng)中國董事長孫宏斌看來，部分城市土地市場過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險。
克而瑞研究中心報告指出，2016年以來，總價、單價“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。還有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，如果算上高溢價率這一指標(biāo)，今年以來產(chǎn)生的地王已超過100幅。
目前，樓市正面臨結(jié)構(gòu)性泡沫局部吹大的風(fēng)險。一方面是地價泡沫風(fēng)險。孫宏斌認(rèn)為，南京、蘇州這些城市，房價沒什么泡沫，但地價肯定是有泡沫，很多杭州的開發(fā)商都是虧本的，而現(xiàn)在長三角高價拿地的開發(fā)商以后很難掙錢。
還有業(yè)內(nèi)人士指出，地王大量出現(xiàn)有點(diǎn)類似2007年左右樓市火熱的時期，當(dāng)時也產(chǎn)生了大量的地王，但遺憾的是隨著2008金融危機(jī)的爆發(fā)，一些地王項目或被開發(fā)商退地，或是砸在手里，多年閑置。
另一方面是一二線熱點(diǎn)城市“被豪宅化”，房價存在過快上漲的風(fēng)險。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，受到土地價格快速上漲的影響，二線城市房價環(huán)比出現(xiàn)快速上漲，未來將面臨政策收緊的風(fēng)險。
此外，巨資拿地可能加劇房企高負(fù)債、高杠桿風(fēng)險，一旦樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變，中小規(guī)模房企的破產(chǎn)可能對局部金融安全帶來隱患。
控制杠桿 分類調(diào)控將深化
近期召開的中共中央政治局會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，樓市差別化調(diào)控將進(jìn)一步深化，地價、房價過熱城市或?qū)?yán)控杠桿甚至是有序“去杠桿”，并出臺增加土地供給、限購等措施。
房地產(chǎn)面臨的整體寬松環(huán)境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說，鑒于最近決策層再次強(qiáng)調(diào)控制金融杠桿、推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個月人民幣貸款和社會融資規(guī)模增速應(yīng)會回歸正常步伐。年內(nèi)決策層應(yīng)會保持寬松的整體基調(diào)、信貸條件保持基本穩(wěn)定。
從四月信貸回落情況來看，未來貨幣政策將以“脫虛入實”為導(dǎo)向，大類金融資產(chǎn)將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環(huán)境。在去庫存的主基調(diào)下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機(jī)以來最寬松的階段。此外，以往通過中介公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產(chǎn)領(lǐng)域的場外配資加杠桿情況將被嚴(yán)控。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，過往多年的實踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去五年的房價上漲。她認(rèn)為，只有切實增加供應(yīng)，加強(qiáng)分層住房市場體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場。
她還建議，房地產(chǎn)行業(yè)也要推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格；堅定推進(jìn)戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。
走勢分化 房價漲幅或收窄
“預(yù)計五六月份，全國房價持平和下降的城市將逐步增多，房價漲幅也將進(jìn)一步回落。下半年樓市或迎來新一輪降溫周期。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。
他解釋說，今年3月份開始，一線城市逐步收緊樓市限購政策，一線城市的樓市已經(jīng)開始降溫。如果二線城市的房價持續(xù)火熱，樓市政策進(jìn)一步收緊的可能性很大。同時，在經(jīng)歷了去年4月至今購房需求的大量釋放之后，購房需求已被嚴(yán)重透支。
北京中原市場研究部同樣認(rèn)為，北京二手房市場迎來新一輪降溫周期。隨著供需矛盾逐漸緩和，買方市場話語權(quán)增強(qiáng)，價格博弈的空間擴(kuò)大，成交周期也將拉長。二季度，二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落，房價逐步止?jié)q趨穩(wěn)。
目前北京新房、二手房市場的成交都明顯下降。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年5月上半月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共網(wǎng)簽4023套，較4月上半月下降17.5%，環(huán)比4月下半月大降60.8%；北京市二手住宅共網(wǎng)簽9180套，較4月上半月下降29%，環(huán)比4月下半月下降31.7%。
此外，上海、深圳以及部分二線城市亦進(jìn)入了“買漲不買跌”的觀望期，尤其是二手房市場買賣雙方的議價空間加大。
但在中信證券研究員陳聰看來，降溫是暫時的。他認(rèn)為，全年銷售速度可能呈現(xiàn)N型變化，前4月是銷售去化提速，從4月到三季度則因個別城市調(diào)控政策，銷售去化速度下降，但三季度之后，銷售去化速度又會恢復(fù)。全年來看，N的低點(diǎn)也并不低，預(yù)計熱銷貫穿全年。陳聰認(rèn)為，房價快速上漲階段已結(jié)束，未來是穩(wěn)中趨升。
廣發(fā)證券分析，未來信貸寬松空間有限，資金支持銷售量價持續(xù)上漲的邊際效應(yīng)將逐步遞減，加上前期需求已經(jīng)釋放比較充分，同時考慮到去年基數(shù)逐步抬升，預(yù)計未來整體成交同比增速將逐步放緩。但城市分化依舊存在，部分二線城市成交量短期依舊維持在一個較高水平。