□本報記者 彭揚
機構數(shù)據(jù)顯示，5月300個城市經(jīng)營性土地成交平均溢價率連續(xù)第三個月創(chuàng)出新高，且較4月平均溢價率提升15個百分點。業(yè)內(nèi)人士表示，近期地王頻現(xiàn)，地價高企與土地供需關系不平衡、開發(fā)商看好后市等多種因素相關，但高溢價拿地也給后期項目開發(fā)、銷售造成潛在風險。地王頻現(xiàn)不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，監(jiān)管部門應適時出臺措施進行疏導。
熱點城市地價居高不下
信達地產(chǎn)日前以總價58.05億元拍下上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價37248.58元/平方米，溢價率為306.53%，創(chuàng)下該區(qū)域單價地王。6月初中國金茂與首開股份聯(lián)合體以總價64.1億元拍下杭州慶隆單元GS0305-05地塊，溢價率達93.02%，刷新杭州地區(qū)紀錄。
克爾瑞研究中心發(fā)布報告認為，5月一、二線城市土地市場成交面積、成交金額環(huán)比、同比大漲。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為2733萬平方米，環(huán)比上升12%，同比增長40%；成交金額為1686億元，環(huán)比大漲52%，同比上漲264.7%，創(chuàng)下近三年最大同比漲幅。值得關注的是，5月平均溢價率連續(xù)第三個月創(chuàng)出新高，達到78.22%，較4月平均溢價率提升15個百分點。
業(yè)內(nèi)人士表示，土地價格飆漲的部分原因是由樓市波動傳導至土地市場。房企看好房地產(chǎn)市場發(fā)展前景競相拍地。此外，熱點城市土地作為稀缺資源，供需關系不平衡，造成了價格不斷攀升。
北京市2016年國有建設用地供應計劃明確指出，北京市土地供應將著眼加強“供給側”結構性改革，探索建立經(jīng)營性用地增減掛鉤機制，逐步實施城市減量規(guī)劃。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在政府推地節(jié)奏較慢、供應量不是很多時，企業(yè)從供應角度會積極增加開發(fā)土地規(guī)模。從土地本身的角度來說，土地價值增值很明顯，很多企業(yè)愿意高溢價拿地。
從近期市場現(xiàn)象看，熱點區(qū)域的新出讓項目幾乎無一“逃脫”地王命運。首創(chuàng)證券分析師王劍輝稱，積極拿地企業(yè)不乏穩(wěn)健著稱的龍頭房企。
克爾瑞研究中心報告認為，步入2016年，上海、北京、南京、蘇州等重點城市的土地拍賣市場競爭愈加激烈，溢價成交屢見不鮮，地王紀錄頻頻被刷新。未來，受房企戰(zhàn)略布局趨同、重點城市推地有限等因素影響，重點城市的土地溢價成交或成常態(tài)。
大型房企爭相溢價拿地
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國土地市場105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。信達、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等制造出了15宗地王。
克爾瑞研究中心指出，2015年以來，40家標桿房企中，有23家房企曾以大于100%的高溢價拿地。其中，保利地產(chǎn)傾向于搶奪一、二線重點城市高總價地塊，以163億元重金取得6宗高溢價地塊，溢價率大多超過150%。今年4月在合肥拍下的瑤海區(qū)E1603地塊，溢價率高達338%。統(tǒng)計顯示，保利地產(chǎn)2015年全年拿地投入645億元，較2014年增長50%。2016年1-4月較去年同期大幅增長239%。
碧桂園則是2015年至2016年4月期間奪取高溢價地塊最多的房企。由于碧桂園在2015年調(diào)整戰(zhàn)略，拿地擴張勢頭比較積極，高溢價地塊數(shù)量多達11宗，大大超出了企業(yè)前3年高溢價地塊總量。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年以來銷售市場較好，很多房企拿地資金比較充裕，拿地需求與土地儲備需求較強。
嚴躍進認為，從另一個角度看，雖然地王頻現(xiàn)，但并不代表房地產(chǎn)企業(yè)熱衷此種模式。這與土地市場制度有關，即“價高者得”。由于地方政府在控制地價上缺乏相應策略，地價上漲的結果由房企來承擔。
王劍輝認為，當前的地王頻出現(xiàn)象主要是由于流動性寬裕、融資通道暢通，一線城市調(diào)控尺度收緊、增量空間受限，三線城市庫存高企，以及對二線城市良好發(fā)展前景的透支。當前針對土地市場溢價率以及準入成本的控制依然是對資金門檻的限制，對土地市場的降溫作用有限。
土地市場存過熱風險
業(yè)內(nèi)人士稱，當下房地產(chǎn)行業(yè)正出現(xiàn)一個弱肉強食、優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)象。部分房企可能從內(nèi)部開始重新整合，一些小型房企若頂不住資金壓力，就要轉型或被淘汰，最終市場上僅會留下幾家實力較強的房企。
國金證券研究員胡華如表示，地王頻頻出現(xiàn)在短期一般能帶動周邊存量地塊的增值和房價上漲，但高地價預示著后期開發(fā)入市的時間會被拉長，正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉模式遭遇挑戰(zhàn)。地王集中出現(xiàn)恰好說明行業(yè)投資機會的缺失，而不斷創(chuàng)出樓面天價也表明了房地產(chǎn)行業(yè)進入后泡沫化時代。
國信證券研究報告認為，市場調(diào)整已經(jīng)開始，一是政策基調(diào)已有所收緊，信貸寬松程度有所減弱；二是房價上漲對購買力形成負面影響；三是政策和貨幣寬松的邊際效應會遞減；四是一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。根據(jù)歷史經(jīng)驗，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。
嚴躍進表示，2017年不排除房地產(chǎn)市場會降溫，當下產(chǎn)生的地王有被套的風險。首先，項目開工較慢，即便項目進入預售周期，房地產(chǎn)消費市場與投資市場也可能遇冷。其次，即使有購買者，其出價意愿可能也不高，定價會出現(xiàn)較為尷尬的局面。定價低會虧損，定價高則市場需求萎靡。對地王而言，卻要承擔較高的財務成本。
嚴躍進建議，地王“解套”可從以下策略著手：一是壓低產(chǎn)品開發(fā)成本，以高周轉模式來爭取更大利潤；二是采取靈活的定價策略，如將項目分為三期開盤，逐漸抬高價格；三是積極從其他市場發(fā)掘客戶，比如從股票市場找出部分潛在的需求，導入到此類高端物業(yè)的銷售市場。
中國指數(shù)研究院報告指出，未來部分城市樓市及土地市場仍存在過熱風險，政府或適時出臺調(diào)控政策。價格方面，部分熱點城市供求矛盾加深，短期內(nèi)供應增長有限，房價存上漲壓力。同時，高價地塊頻出增強了未來房價上漲預期。若政府采取有效措施，抑制投資需求釋放，房價漲幅仍有望逐漸企穩(wěn)。