本報記者 陶悅清/文
為了能讓孩子上海曙區(qū)的一所名校，寧波的陳女士去年花費百萬買了套二手學區(qū)房。
買房之前，陳女士做了功課，跟房東約定，讓他一定要提前把戶口全都遷走。前房東也很給力，如期過遷走了戶口。
等陳女士拿著新房產(chǎn)證到戶籍管理中心一查，房子里還掛著兩個戶口，是前前房東的。
陳女士趕緊跟前房東商量，可前房東也愛莫能助：人家不肯遷出，找我也沒用啊。
僵持之下，陳女士把前房東竺某告上了法庭：當初簽合同時說好的，“交房前需遷出戶口”，現(xiàn)在竺某必須把他的“前任”戶口清出去。
買房的她說——
前房東的戶口遷走了
前前房東的戶口還留著
陳亞（化名）一家人一直希望把孩子送進海曙鎮(zhèn)明中心小學入讀。于是在去年中旬，距離孩子入讀幼兒園還有一年的時候，她早早托了房產(chǎn)中介在小學的對口學區(qū)找房子。
去年6月10日，陳亞看中了梅園小區(qū)內(nèi)一套60平方的房子，并由中介出面，與房主竺某簽訂了一份二手房屋買賣中介合同，約定了具體的付款和過戶時間等交易細節(jié)。
“當時我正好懷著二胎，就請那位中介阿姨和老公一起去簽了協(xié)議。”陳亞說，雙方特別在合同中列了一條：“款清交房，交房前需遷出戶口。”
當年10月15日，陳亞依約支付了全部房款。兩日后，竺某也將戶口遷出。
可到了11月，竺某通知陳亞一家來收房，陳亞拿著到手的房產(chǎn)證去戶籍管理中心一查，徹底懵了：這套房內(nèi)還掛著兩個戶口沒遷出！
“我們之前一再和房東強調(diào)，房子內(nèi)戶口要清空，可沒料到竺某一家的戶口是遷走了，他的前任房東凌某、張某兩人的戶口還一直掛在里面。”陳亞告訴記者。
雖然這兩人的戶口沒有影響孩子之后入讀小學，但如果自己以后想再轉(zhuǎn)手房子，兩個“釘子戶”的存在無疑會令房價大打折扣。這下，陳亞和家人不樂意了。
賣房的他說——
我不存在違約行為
“前任”的戶口我沒法管
陳亞說，為了這件事，他們多次聯(lián)系竺某，督促他聯(lián)系上家遷出戶口，但竺某拒絕了陳亞的要求。她聯(lián)系前前房東，對方就是拒絕遷出戶口。
另一頭，竺某也叫屈，自己簽的是“房屋買賣合同”，房款也收了，過戶也按期辦理了，自己不存在違約行為啊。
因自行協(xié)商未果，2015年年末，陳亞與老公李某將竺某告到了海曙區(qū)人民法院。
這個案子的爭議焦點在于：凌某、張某二人戶口遷出究竟是不是竺某的合同義務？
法院認為，根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同來看，雙方約定，被告應在交房前遷出戶口。通常，該戶口指被告的家庭戶口，因凌某、張某二人不是本案房屋買賣合同的當事人，又非竺某的直系親屬，竺某不能將二人的戶口遷出房屋。此外，如果確認將雙方的戶口遷出為竺某的合同義務，也必須在落實到合同中特別注明。
日前，海曙區(qū)人民法院作出判決，駁回原告陳亞及丈夫李先生的訴訟請求，判被告竺某支付超期交房的租金12720元。
律師說法
前前房東若是不肯遷，還真拿他們沒辦法
陳亞的購房落戶窘境并非個例，那么，能否通過訴訟強制把舊房主遷出戶口呢？
對此，浙江鑫目律師事務所賴金茂律師的說法是，戶籍制度屬于公安部門管轄，因此，目前司法實踐中，除非作為合同義務提起違約訴訟，否則，法院在審理房屋糾紛時，對戶口問題不作判決。
而且，即使通過公安機關(guān)處理戶口糾紛時，如前任房主不配合，或者沒有合法遷入地，戶口可能仍舊無法遷出。
因此，賴律師特別提醒，為避免此類糾紛，如果購二手房的目的就是為了讓孩子就讀學校，家長不妨在簽約前多長個“心眼”。
一要在購房前摸清房屋戶口狀況。買房者可要求原房主攜帶房產(chǎn)證等相關(guān)證件，前往房管部門、公安戶籍部門等多渠道了解房屋是否經(jīng)過多次交易，掛在該房屋上的戶口有幾人，是否遷出等情況。
二要將“戶口遷出時間”及“違約責任”等條款明確寫入購房合同。“戶口遷出時間是合同的重要條款，一旦賣方違約，買方可以解除合同并要求對方承擔違約責任。”賴律師稱。
買學區(qū)房，新房和二手房，要注意事項大不同
學區(qū)房熱，在全國不少城市都是普遍的現(xiàn)象。2012年，寧波實行零擇校，此后，學區(qū)房的概念也愈發(fā)熱了起來。
寧波一名多年從事教育工作多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，買的學區(qū)房是新房還是二手房，注意事項也大不同。
如果是購買新建住宅，就要了解清楚是否與售房者所承諾的一致，不能對售房者或者中介偏聽偏信。如果學校尚未建成，可以讓開發(fā)商出具與學校簽訂的招生協(xié)議，或者與開發(fā)商協(xié)商將入學條款列入購房合同中。
如果買的是二手房，第一，要向?qū)W校了解情況，明確是否可以入讀；其次，注意規(guī)避前面陳女士遇到的戶口“釘子戶”問題，在購房合同中，寫清楚戶口狀況及具體遷出時間等條款。
此外，學區(qū)劃分復雜，且每年都有可能受到招生政策影響作出微調(diào)，因此，家長在購房時要考慮好孩子入學時間，如果中途政策發(fā)生改變，導致最終不能按計劃入學，簽好的合同可不是說解就能解的。
教育人士支招