熱點問題

　　問：買二手房如何知道房屋是否有維修資金？

　　答：房屋所有權轉移時，業主應當向買方說明物業專項維修資金交存和結余情況，并移交物業專項維修資金卡(存折)，房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權轉移而同時變更。

　　房屋所有權轉移時，房屋分戶賬中結余的資金應當隨房屋所有權同時過戶，并由買方向業主支付，但業主和買方另有約定的從其約定。

　　業主、買方在市住房和城鄉建設委員會存量房網上交易平臺簽訂房屋買賣合同時，可以查詢房屋物業專項維修資金交存和結余信息。

　　問：房屋被拆遷了，物業維修資金怎么處理？

　　答：房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金應當返還業主。業主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請辦理物業專項維修資金賬戶余款返還手續。

　　征求意見時間：2016年6月24日～7月4日。

　　意見稿全文：廣州市住建委官網(.gzcc.gov)

　　反饋途經：電子郵件(gz_wyc@126)、信函(廣州市豪賢路193號物業管理處，郵編：510030)、傳真(020-83346143)。

　　聯系部門及方式：廣州市住房和城鄉建設委員會物業管理處，聯系電話：020-83367296。

　　記者昨日從廣州市住建委了解到，《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《辦法》)，正在征求公眾意見。此次《辦法》就維修資金的交存、使用和監督等方面進行了細化規定。

　　交存

　　交存標準按造價的5%確定

　　《辦法》規定，業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，但物業屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。建筑面積包括不動產登記簿記載的套內面積和分攤面積。

　　《辦法》還首次提出，不再按過往以住宅和非住宅進行分類交存定固定繳存標準，廣州維修資金管理中心應當根據廣州市物業建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每平方米建筑面積交存標準，每三年調整一次。

　　據了解，目前在廣州市購買一手房，首期物業維修金交存標準為：電梯房每平方米建筑面積105元、無電梯的多層住宅每平方米建筑面積77元。該標準從2013年8月1日開始實施。舊管理辦法并未就調整年限做出明確規定。

　　“欠費”二手房過戶前補交

　　此次《辦法》仍采用由開發商在賣房前預存存首期物業維修資金，再賣房時再憑專戶銀行出具的預交存憑證向小業主收回款項的做法。

　　開發商已向小業主收回首期物業專項維修資金的，該房屋物業專項維修資金分戶賬的業主信息隨房屋所有權的轉移同時變更；開發商未預交存物業專項維修資金銷售房屋，小業主未按規定交存首期物業專項維修資金的，開發商不得將房屋交付給小業主。

　　值得一提的是，此次還提出了補交資金的辦法。已在專戶管理銀行開立物業專項維修資金賬戶的樓宇中未交存物業專項維修資金的業主，在辦理二手房過戶手續前，必須持房屋產權證明、業主身份證明到專戶管理銀行，按照該樓宇中已交存首期物業專項維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。

　　管理

　　維修金可以自管也可換銀行

　　此前有小區業委會提出，想要將自家小區的維修資金從全市專戶中分出，自己選擇合適的銀行開設賬戶進行管理。

　　此次征求意見稿對這種訴求有了回應：經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業專項維修資金劃轉業主大會管理。在劃轉業主大會管理后，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可選聘和解聘物業專項維修資金專戶管理銀行。

　　據了解，廣州市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政等有關單位，在本市行政區域內確定一定數量的專戶管理銀行。

　　業委會空缺由政府部門代管

　　根據《辦法》，維修資金可由業主大會申請自管，也可由廣州物業維修資金管理中心代管。代管期間，依法接受審計部門的審計。

　　物業專項維修資金劃轉業主大會管理后有下列情形之一的，改由管理中心代管：業主委員會委員集體辭職但未選舉產生新一屆業主委員會的；業主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業主委員會的；業主大會決定不再繼續自行管理物業專項維修資金的；管理規約或者業主大會議事規則約定由管理中心代管的。

　　因業委會暫時出現“空缺”而進行代管的，管理中心應及時聘請有資質的審計機構對劃轉業主大會管理期間的物業專項維修資金專戶進行審計，審計結果向全體業主公布。審計所需費用從物業專項維修資金中列支。重新選舉產生新一屆業委會后，可以再按程序辦理自管。

　　每年與銀行至少對賬一次

　　《辦法》規定，管理中心、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況，包括：物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。管理中心、業主委員會應當在收到復核申請之日起10個工作日內予以回復。

　　使用

　　花錢要“雙2/3業主”同意

　　《辦法》規定，物業專項維修資金籌集和使用，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但物業專項維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，屬于應急使用物業專項維修資金情形的除外。

　　維修資金使用方案應當向業主公示10日以上，使用方案應當包括：維修和更新、改造的項目；費用預算；列支范圍；分攤明細。

　　關于維修資金應急使用情形和啟用流程等，此前已有專門的管理辦法征求意見稿公布。

　　花銷預算5萬元以上要審價

　　維修資金使用費用預算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應當實行審價(如另有約定的從其約定)，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意不審價的除外。

　　預算超5萬元工程審價報告，應向業主公告7日以上。

　　物業專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的，只能支付到施工單位或者物業服務企業賬戶中；用于支付審價、監理等費用的，只能支付到約定的審價、監理等單位賬戶中。

　　此次《辦法》還首次明確，物業專項維修資金列支范圍內的業主可以參與竣工驗收。

　　來源：信息時報 記者 田桂丹