房東和租戶都受益
月租金6500元的房子可以年節(jié)省稅費逾萬元
“現(xiàn)在租房市場都是租戶繳稅，減稅對我這樣的租戶等于直接減輕了租金負擔。”剛從上海到北京工作的陳潔，準備在單位附近租住一套房子，由于單位給外地來京的員工提供租房補貼，需要租房發(fā)票的她在選房時特別留意了租房交稅情況。日前出臺的個人出租住房稅收優(yōu)惠政策，讓她成了直接受益者，很快選定了一套東四環(huán)附近86平方米的房子。
陳潔粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策規(guī)定，增值稅將由原來的約320元減為約95元，月節(jié)省225元，城建稅、教育費附加等各種附征稅費也從原來的約40元減少到12元，在明年底前，她的增值稅及附征稅費都將減免。此外，個人所得稅減半征收后，她租房時繳納的個稅也將由原來的約1040元減到約520元。這樣算下來，目前她每月可以節(jié)省支出近900元，年減免稅費可超過萬元。
以前房屋租賃主要向地稅部門繳納營業(yè)稅，對于個人住房租賃，國家和地方先后出臺過一些稅收優(yōu)惠政策。今年5月1日起營改增試點全面推開，個人房屋租賃也相應改為繳納增值稅。個人租房該如何繳稅？原有的稅收優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行？這成為社會關注的焦點。國務院辦公廳此次印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，將營改增前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，延續(xù)到了營改增后的增值稅中，讓租房者繼續(xù)享受應有的稅收優(yōu)惠，并對具體規(guī)定進一步細化，給租房市場吃了一顆“定心丸”。
山東肥城的張女士在該市清華園小區(qū)有一套120平方米的房子，由于地理位置優(yōu)越，周邊配套了幼兒園、小學和初高中，是該市典型的學區(qū)房，住房出租市場火爆且價格較高。張女士的房子每月能夠租到1600元，年租金收入19200元。經(jīng)過稅務部門核算，實施此次優(yōu)惠政策后，她的房子每年繳納的增值稅和個人所得稅將分別減免1033元和868.57元，合計占到整體房租的近10%。
“租我房子的人很多都是沖著周邊學校去的，但在這兒讀書就要提供租房發(fā)票證明，所以很多人租房時都會談到繳稅問題，稅費節(jié)省了，雙方對租金的商量余地就更大一些。”張女士說。
據(jù)了解，因為三四線城市房租普遍較低，月租金收入3萬元的起征點對大部分租房者來說都能適用。租房市場活躍了，就會進一步拉動房地產(chǎn)銷售，租售并舉更有利于房地產(chǎn)去庫存。
“根據(jù)今年前5月的數(shù)據(jù)，我們辦理的所有個人出租房屋月租金額均小于3萬元，這意味著新政策實施后，增值稅的免稅面將達到100%。”淄博市沂源縣國地稅聯(lián)合辦稅廳負責人崔愛珍說。
房屋中介稅負下降
鼓勵專業(yè)機構提供更好服務，改變“重售輕租”
家住北京東三環(huán)某小區(qū)的林鵬遇到了煩心事：因為自己所在小區(qū)房價較高，結婚時只買了一套40多平方米的一居室，可最近東北老家的父母要過來住一段，“讓父母住哪”難壞了小兩口。“家里實在沒有安置床位的地方了，讓爸媽住酒店也不合適，本想在附近租個房子，可他們只住兩三個月，沒人愿意租這么短的時間。”
在朋友的推薦下，林鵬通過網(wǎng)絡短租平臺“小豬”找到了稱心如意的房子，“房子跟我家在同一個小區(qū)，最短一天就可以起租，想住多久很自由，不用擔心房主違約和頻繁漲價。”林鵬說。
林鵬覺得，現(xiàn)在租房不省心的一個重要原因是專業(yè)經(jīng)營租房的中介機構太少，大部分都是房東直接出租，中介只是牽線搭橋，收完中介費后就再也不管了，而且租期至少要1年以上。如果有更多專業(yè)規(guī)范的租房中介機構，讓租房更便利，就能提高大家的租房意愿。
此次發(fā)布的《意見》專門提出，發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。同時，對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率，這在所有增值稅稅率中屬于較低的檔位，顯示了國家鼓勵中介機構發(fā)展的政策意圖。而根據(jù)營改增的實施方案，房地產(chǎn)中介中的小規(guī)模納稅人，稅率則可以從征營業(yè)稅時的5%直接降為3%的增值稅征收率，減稅幅度達40%。
“現(xiàn)在租房市場中，個人住房出租占了90%以上，中介企業(yè)一般只擔當房源信息提供者的角色，市場參與度較低。并且一部分出租人為了節(jié)省中介費，與租房人直接聯(lián)系，一旦出現(xiàn)租房糾紛，解決途徑十分有限。”淄博市楊帆房產(chǎn)有限責任公司經(jīng)理李爽介紹，隨著新政策陸續(xù)實施，住房出租的稅費大幅度下降，使得中介機構先承租房屋再轉租的模式成為可能，中介公司可以提供物業(yè)管理、衛(wèi)生保潔、糾紛處置等附加服務，服務的內容不斷增多，市場參與度提高，“單一信息平臺”向“綜合服務平臺”轉變，這些都為轉型中的房產(chǎn)中介公司提供了一個潛在的大市場。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，租房市場的很多亂象，根源在于缺乏規(guī)范的中介機構與專業(yè)化的房屋租賃企業(yè)。鼓勵中介機構和住房租賃企業(yè)發(fā)展，能夠為社會提供更加多樣化的房屋租賃服務，滿足不同類型租房者的實際需求，讓租房的舒適度上升，改變當前房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構“重售輕租”的現(xiàn)象。
難改租房市場現(xiàn)狀
目前租房實際繳稅比例不到10%
記者在采訪中了解到，盡管新政策給出了比較大的稅收優(yōu)惠，但目前個人房屋租賃市場的實際狀況，使稅收優(yōu)惠政策很難影響到租房市場和租金水平。
“我接觸的房東一般很少關心交稅的事，租客倒是偶爾會問起來，我們也就是幫著提供一下房東的復印件之類，真正交稅都是個別有特定需要的租客自己去交。”北京市朝陽區(qū)青年路附近一家房屋中介業(yè)務員李飛告訴記者，房東提出的報價都是凈收入，不包含任何稅費，雖然中介提供的格式合同里也會規(guī)定誰繳納稅費，但最終是否繳稅，主要看租客的需求，房東并不會主動去繳稅。
記者以租房者身份打電話咨詢了一些房屋中介，談到租房繳稅問題時，中介一致的說法都是他們和房主只配合提供繳稅的相關資料，稅費還是需要租房者自己繳納。
“這也公平合理，因為需要開發(fā)票的人很少，如果提前把稅費加到租金里，算起來很麻煩，而且如果房主不配合繳納，會影響你開票，不如你自己去繳稅，里外里也是一筆賬。”一位中介業(yè)務員告訴記者。
一些提供房屋直接租賃業(yè)務的中介平臺，也都采取了稅費由租戶自理的方式。在網(wǎng)上租房平臺自如網(wǎng)，記者咨詢業(yè)務人員：“租房能否提供發(fā)票？”業(yè)務人員表示，目前需要發(fā)票的租客很少見，如果要開票，他們會提供房屋的相關信息，由租戶自己去當?shù)亟值擂k或地稅局開具發(fā)票，具體開多少錢也由租客根據(jù)自己需要決定，至于以后能不能由平臺直接提供發(fā)票，還要看新政策實施后的具體規(guī)定。
中原地產(chǎn)的一份調查顯示，目前在所有租房者中，實際繳納稅費的比例不到10%，這部分人主要是出于提取公積金、子女入學、報銷房租等必須取得發(fā)票的原因。而我國目前租房市場還是以個人私下交易和現(xiàn)金交易為主，很少執(zhí)行租房備案的程序，稅務部門無法對每一筆租房業(yè)務進行核實，租房交稅的政策也就難以嚴格執(zhí)行。
“在實際的租房市場交易中，租賃行為并不像買賣房屋那樣需要官方確權，這就決定了單純的稅收減免很難對整體租房市場產(chǎn)生大的影響。”張大偉說。
租房支出有望抵個稅(專家分析)
“這次出臺稅收優(yōu)惠政策力度很大，但因為租房市場的實際狀況，更多降低的是名義稅負，實際稅負減少并不明顯，未來還需要更深入的稅制改革，真正把租房市場該收的稅收上來，該減免的稅減下去。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認為，此次租房稅收新政的出臺，體現(xiàn)出通過稅收政策調節(jié)來促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策意圖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，新政策體現(xiàn)了國家對租房市場的支持，但稅收減免更多的還停留在局部和表面，受益面比較小，難以從根本上改變租房市場現(xiàn)狀、減輕租房者負擔、真正激活租房市場。
張大偉介紹，與此次開始實施的增值稅減免、個稅減半征收政策相比，市場更關注政策提到的個稅改革，如果未來租金能抵扣個稅，將在很大程度上擴大稅收優(yōu)惠政策對租房市場的支持力度。
國辦印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。
張斌認為，建立分類與綜合相結合的個人所得稅制度，是我國未來個稅改革的目標，房屋貸款利息支出、房租支出等都可能作為合理的個人支出納入個稅的稅前抵扣范圍，在進一步減輕租房者壓力的同時，也讓個稅制度更加公平合理。
“建立有效的房租抵扣個稅制度，還能提高租房者自覺納稅的積極性，讓租房市場更加規(guī)范。”張大偉認為，在租金抵扣個稅的條件下，租房者取得相應租房發(fā)票才能實現(xiàn)自己的個稅減免，這會促使更多的房屋租賃交易走正規(guī)的備案手續(xù)，有利于加強對租賃市場的監(jiān)管。本報記者 吳秋余