北京商改住沉疴已久 政策調控仍面臨界定難題

　　■本報見習記者 杜雨萌

　　不知從何時開始，北京商住公寓類產品已逐漸成為北京樓市主力軍。

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年前8個月(截止8月15日)北京商住類產品共成交41629套，約為去年同期的5倍，并且較去年全年成交量也高出98%，創出歷史新高。受此影響，前8個月商住類產品成交金額達774.82億元，相比去年全年增加88%。值得注意的是，今年前8個月北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交總金額高達2400.41億元，幾乎追平2015年全年2466.75億元的貨值水平。

　　亞豪機構副總經理高姍在接受《證券日報》記者采訪時分析認為，今年商住類產品成交暴漲雖然在一定程度上受到通州“雙限”、以及全面調控“商改住”傳言的影響，但從集中成交前的3月份與傳言逐漸淡去的8月份商住成交占比情況來看，均保持了占據當月樓市總銷量半數左右的比重，可以看出，北京商住已明顯成為商品住宅市場的主力。究其原因，主要在于其較低的購置成本。

　　近日，北京市國土資源和城鄉規劃委員會和北京市住房和城鄉建設委員會召開了商住房專題會議。據媒體報道稱，此次會議北京市透露出的態度極其堅決，北京市高層的意見是，“不能再新增商住，商辦既然過剩，最近不再上市”，“堅決不開商改住的口子，對已批未建圖紙一律重新再審，發現疑似問題(商改住)的整改”。

　　所謂商改住，其實就是將商辦用地(40年、50年產權)的規劃性質用地改建成住宅形式的產品類型。購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%，且用不了公積金。需要注意的是，商改住改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴《證券日報》記者，商業辦公用地是北京市整體規劃的一部分，為了填補區域商業及辦公產品不足，起到避免北京市產業及配套資源過度集中的作用。如果將其改為住宅用途，不僅原有的功能沒有實現，還造成人口的過度集中，易衍生出交通、消防、安全等問題。

　　不可否認的是，有關商改住的問題已沉疴已久，特別是在北京住宅市場趨向于豪宅化的現狀之下，商住成為滿足剛需、剛改人群置業居住需求的重要選擇。但對于這類項目，北京市其實曾明文禁止過。其中，在2011年5月份，北京市下發《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》明確提出，商業、辦公類項目，“不得采用單元式或住宅套型式設計。”

　　郭毅認為，在現實條件下，一旦對商住打壓過猛，將可能造成北京樓市出現中低價位商品房的空窗，如何填補還需要在商住調控政策出臺前進行綜合考慮和平衡。但從目前來看，商住調控將按已開工和未開工兩類區別對待，未開工的商辦項目重新、從嚴審核項目規劃。而從實際情況來看，當前開發商報批圖紙，特別是報批通過的圖紙，肯定是符合建筑規范要求的，重新審核規劃的過程中，如何界定商住和商業辦公產品，實現精準打壓，是一個難題。