第二，鼓勵地方政府公開透明的債務(wù)融資。應(yīng)考慮由國家制定統(tǒng)一政策，允許地方政府通過發(fā)行保障房債券，進(jìn)行項目融資。這樣，既可以通過資本市場、商業(yè)銀行等外部力量，監(jiān)督保障房的運營，還可以切斷地方政府收入與土地出讓的直接聯(lián)系。

　　第三，完善法規(guī)，破解保障房融資的制度障礙。借鑒海外經(jīng)驗，引導(dǎo)社會資金參與保障房建設(shè)。中房集團(tuán)理事長孟曉蘇多年來一直呼吁，利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，來開展保障房融資。這樣既能集合社會閑散資金，統(tǒng)一用于保障房建設(shè)；又能通過地方政府提供的信用擔(dān)保，為社會資金提供低風(fēng)險的投資渠道。但實施中，需吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，避免對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度證券化，確保金融體系的安全。

　　突出保障房“居住屬性”

　　多位受訪專家認(rèn)為，保障房要更多地強(qiáng)調(diào)實用性，應(yīng)去除其附加的“財富效應(yīng)”，回歸“居住屬性”。由于兩限房、經(jīng)適房都具有產(chǎn)權(quán)，這兩類保障房的“財富效應(yīng)”明顯，很多地方的兩限房、經(jīng)適房價格只為同地段商品房的三分之一左右，將兩限房、經(jīng)適房出租或出售可以獲得豐厚收入，這也在客觀上促使一些人“鉆空子”。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會投融資中心主任尹斌說：“限價商品房的需求無止境。購買型保障房的‘財富效應(yīng)’使得購置需求不斷增長。雖然目前北京等地規(guī)定，經(jīng)適房滿5年后方可上市出售，差價收益的70%甚至更多上繳政府部門。但這是按照核定價，和市場價相比有差距。”

　　專家認(rèn)為，未來保障房建設(shè)應(yīng)該明確保障群眾的居住權(quán)，宜大力建設(shè)租賃型的保障房，特別是在地方財政有限的情況下，宜集中財力建設(shè)公租房。尹斌說，當(dāng)前階段除了保留用于特殊情況的如災(zāi)后重建、棚戶區(qū)改造和特殊群體的定向安置外，應(yīng)該考慮經(jīng)適房的適度退出，杜絕憑借保障性住房攫取公共福利、增進(jìn)私有財富的現(xiàn)象。

　　“政府投入到保障房建設(shè)的資產(chǎn)應(yīng)想方設(shè)法使其循環(huán)利用保障房不僅可以新建，也可根據(jù)需求收購、改建以增加房源，增加地段多樣性，盡量安排在交通方便的地段，不要增加住房困難人群的出行成本、孩子上學(xué)成本等。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志說。

　　在此基礎(chǔ)上，應(yīng)大力發(fā)展租賃型保障房。專家表示，住房保障體系建設(shè)對很多國家來說是幾十年甚至上百年建立并完善起來的，我國目前補保障房建設(shè)“短板”，極大推動了商品房、保障房雙軌制的建立。

　　一是建立有梯度、有效銜接各類住房困難人群的保障房體系。建立廉租房—公租房—普通租賃房—中高檔租賃房、普通商品房—高檔商品房的體系。針對不同人群，根據(jù)不同收入水平、住房的困難程度，提供多層次的住房體系。使不同人群的住房需求層次能有效地銜接。其中，廉租房更多是要靠政府多補貼，公租房依靠政府、機(jī)構(gòu)投資運營，補貼租金和投資達(dá)到基本平衡的程度。普通租賃房應(yīng)加大供應(yīng)，提升規(guī)范性。而中高檔租賃房和普通商品房乃至高檔商品房則可以走市場化路子，滿足“高端人群”更高層次的居住需求。

　　二是完善的住房保障體系，需進(jìn)一步引導(dǎo)群眾通過租賃解決居住困難問題，逐步樹立新的居住理念，即人人有房住而不是人人都要有產(chǎn)權(quán)房。正是人人買房、有產(chǎn)權(quán)房的想法堆積了大量的住房需求，而人人都有產(chǎn)權(quán)房是不現(xiàn)實的。與此相配套的，還需要有更為規(guī)范的市場化租房制度。專家建議制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)、金融政策，鼓勵和培育各類房屋租賃市場的參與者，特別是機(jī)構(gòu)投資者，增加大量穩(wěn)定的出租房源，提高市場化租房的吸引力和規(guī)范性。

　　尹斌說，現(xiàn)在有很多人不愿意租房是因為租房存在很大的不穩(wěn)定性，比如隨時可能提高租金、被迫搬走等。這是因為市場上多是私房出租，私租房的不穩(wěn)定性造成了預(yù)期的不穩(wěn)定性，刺激了買房的需求。