他們的研究數(shù)據(jù)表明：全國住宅均價2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點城市商品房價平均漲幅達220%，其中，北京房價漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點城市房價走勢)圖

　　丁：北京上海我們看的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，超過200%的漲幅，基于對最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，

　　顧云昌分析認(rèn)為，過去十年導(dǎo)致房價上漲最關(guān)鍵有兩點原因：貨幣的增發(fā)和土地的壟斷。中國房地產(chǎn)研究會 副會長 顧云昌過去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應(yīng)量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房價漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應(yīng)的。就是貨幣的放大效應(yīng)和房價是結(jié)合在一起。再加上由于我們現(xiàn)在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應(yīng)相對補足。再加上我們的財富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對不足，造成了房價的上漲。

　　丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號文”算起，歷經(jīng)十年九次調(diào)控的房價，仍是一路走高，這就說明每次的政策不能只簡單地調(diào)控加碼，而是要真正符合市場的供需要求。7“中國房地產(chǎn)測評中心主任 易居中國執(zhí)行總裁 丁祖昱說：“我們也不能說所有的政策都是在抑制房地產(chǎn)，或者說抑制房價的上升。有的時候在供求關(guān)系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個更加匹配于需求的這樣一個供應(yīng)量，能夠不要造成短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場上的一種短缺供應(yīng)。那么這可能才是，還有對于中低收入群體，應(yīng)該有更多的途徑來解決他們的住房問題。”

　　顧云昌也認(rèn)為，近年來種種“限購令”“限售令”的政策調(diào)控，最終結(jié)果是一部分人失去了購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。但解決問題的關(guān)鍵卻唯獨沒有做到，那就是應(yīng)該放大供應(yīng)量說：“中國房地產(chǎn)研究 副會長顧云昌。無論是市場的手段，行政的手段，特別中國的行政手段很強調(diào)，但是在增加供應(yīng)方面我覺得做的還不夠。所以在這一次調(diào)控當(dāng)中，重申了增加有效供應(yīng)，我講的是有效供應(yīng)。那么，這一點我覺得在結(jié)構(gòu)調(diào)控當(dāng)中，應(yīng)該兩手抓，一手抓合資過旺的需求，一個抓有效供應(yīng)。這樣可能才能達到更加好的效果3月22日，中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長1.8%，全國商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長10.0%丁：目前市場上無論是首次置業(yè)的還是改善性置業(yè)的，甚至包括一些中高端的項目，還是以真正的自用性消費為主，自用性消費當(dāng)中可以理解他是首次置業(yè)的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國房地產(chǎn)研究首席研究員李戰(zhàn)北京：“北京在過去的十年按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)在過去的十年當(dāng)中，北京人口凈增551萬，相當(dāng)于平均每年進來的人口是55萬，這55萬對房子的需求，這是多么大的一筆要求。”

　　中國房地產(chǎn)研究會 首席研究員李戰(zhàn)軍以北京每年新增人口55萬，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬平米的交易量來供給。中國房地產(chǎn)研究會 首席研究員李戰(zhàn)軍說：“現(xiàn)在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬平方米上下，2300平方米，隨著調(diào)控的年歷有的年份產(chǎn)生很大的波動。這里還沒有講老北京市民改善性需求的要求。”由此李戰(zhàn)軍擔(dān)心，新國五條的初衷是抑制房價過快上漲，大擊投機，但結(jié)果很可能會打擊到群眾自住、改善置業(yè)的合理需求。特別是增值部分20%個稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。