當前北京樓市持續(xù)低迷，歸根結(jié)底，是有效需求在減少。

　　一方面，房價脫離了實際支付能力，想要買房的人多，但有支付能力的人少；另一方面，有支付能力的人因沒法利用金融杠桿而選擇了放棄。當然，還有部分因畏懼反腐而退卻的，網(wǎng)傳某知名房企副總裁此前在一個內(nèi)部講話時說，該知名房企在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多達十四、五次。另外，還有部分有支付能力和購房需求的人正在觀望，等著降價抄底。

　　要從根本上改變需求減少這一現(xiàn)狀，除了需要開發(fā)商降價，還需要不當政策的合理調(diào)整。

　　縱觀北京新房市場，已經(jīng)出現(xiàn)了精裝改毛坯、降低品質(zhì)、團購、電商、特價房等一系列營銷手段，這些無一不是變相降價行為，只因擔心老業(yè)主鬧糾紛，房企不愿意挑明而已，當前壓力可見一斑。

　　嗅覺靈敏的大型房企總能走在前列。2010年，萬科率先領(lǐng)降深圳樓市。2011，龍湖在北京大興區(qū)掀開降價序幕，經(jīng)過深度調(diào)整的大興區(qū)也成為2012年全北京率先回暖的區(qū)域。今年，龍湖、萬科已經(jīng)再度“領(lǐng)降”，其他房企與其“試探”、“糾結(jié)”、“慢慢降”，不如“一降到底”。否則，市場繼續(xù)萎靡，大部分房企哪能抗住資金周轉(zhuǎn)的壓力。

　　當下看，降價是房企當前最合適的選擇，只有房價降到接近老百姓的購買能力，需求才會慢慢釋放。

　　除了房企要主動應(yīng)對當前市場變局，政府也應(yīng)把過去政策不夠合理的部分及時調(diào)整過來。值得注意的是，北京最近取消了“限價令”，放開高端市場，業(yè)內(nèi)叫好的多，這為調(diào)整政策不合理的部分開了個好頭。

　　其他值得商榷的政策還有很多。

　　首先是信貸政策，隨著居民收入不斷提高，家庭人口結(jié)構(gòu)變化，住房需求必然要升級，改善性需求有望成為市場主力，理應(yīng)得到政府的支持。但是現(xiàn)在北京二套房的認定過于嚴苛，首付高，利率高，普通家庭很難承受，導致住房升級換代很困難，而實際上，這部分客戶對銀行來說是資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶。因此，建議對換房者按首套論。

　　第二，目前全國各地公積金貸款支持購房力度還比較弱，如北京只能貸款80萬，即使評上3A級也不過104萬。以一套總價200萬的自住商品房為例，首付三成，還需要借貸140萬，公積金貸款還存在很大缺口。因此，建議公積金貸款政策隨行就市，根據(jù)當?shù)胤績r實際，合理提高貸款額度。

　　第三，目前全國只有北京嚴格執(zhí)行購買二手房要按差額征收20%個人所得稅政策，現(xiàn)在買一套小戶型低總價的房子，個稅加中介費就接近首付了，這樣對不少人來說相當于房價漲一倍，導致支付能力明顯下降，二手房市場大部分人被擠出。因此，建議北京在操作層面跟全國其他主要城市保持一致，并且對住房升級換代、賣一套買一套的群體給予適當?shù)亩愂諟p免。

　　第四，限購政策，也是當年調(diào)控政策中的核心政策，考慮到北京限制人口規(guī)模的壓力，限購還要長期執(zhí)行。但是，限購本身的不合理之處也亟待調(diào)整。

　　比如，購房資格要求社保證明需連續(xù)交納60個月(5年)，斷一個月就不行。但實際上，只要有工作調(diào)整一般都會斷社保，眼下這個節(jié)奏，誰能保證5年之內(nèi)不換工作呢？這種政策過于僵化、不近人情，另外，從貢獻價值而言，即使斷了3、5個月也不代表該人士對北京的貢獻比別人少。

　　此外，本地人的限制也有爭議。比如單身限購一套房的規(guī)定，實際上，單身不代表未婚，也可能帶著孩子，也需要改善生活。

　　第五，對于自住房的定位，應(yīng)作為市場調(diào)節(jié)的手段。市場過熱時，多投放一些來平抑一下，市場過冷時則可以緩一緩，由于政府掌握房源，可以根據(jù)市場變化，通過增減供應(yīng)來達到市場化調(diào)節(jié)效果。

　　綜上所述，喚醒當前低迷的市場，需要多方共同努力，相信經(jīng)過深度市場化調(diào)整的市場將更加健康穩(wěn)定。