算算租房與買房的經濟賬

　　租房，究竟是作為一種過渡，還是作為一種常態的生活方式？在首付能力和月供能力足夠的情況下，買房的優勢大于租房的優勢。但從信奉租房者的角度看，租房能從心理層面上提高對生活的滿意度，也提升了生活的質量。

　　文/本刊記者 尹娟

　　4月份以來，房貸政策的收緊，打亂了不少買房人的購房計劃。

　　“春節之前，我們就開始看房。”由于房價居高不下，梁敏也不斷調整自己的心理預期，“我最初的目標是上海內環以內的學區房。”梁敏準備明年生寶寶，和很多“準媽媽”一樣，她希望借助于購房計劃，實現一舉兩得，盡可能地為自己的寶寶提供更好的教育條件。

　　“不過，看了兩周的房之后我們就徹底放棄了。”梁敏告訴記者，內環內的房產由于位置較好，價格也居高不下；如果對口優質小學的話，不僅房源緊張，價格也要比同地段的房產高出10%～20%。梁敏和先生經過商量，覺得按照自己的經濟實力，不如挑選一些地處中環的房產。

　　最終梁敏和先生看中了一套位于中環內的房產，總價150萬元。“因為在等先生的年終獎到賬去支付首付，所以購房計劃耽誤了一段時間。”讓梁敏沒有想到的是，4月份之后接連出臺了多項房產調控政策，對自己影響對大的就是房貸政策的收緊。按照梁敏的原定計劃，自己購買的這套房產一般需要支付3成的首付，就可申請到7折的優惠貸款利率；但由于房貸政策收緊，銀行的貸款經理告訴她，至少需要支付4成的首付，可以獲得85折的房貸優惠利率。

　　“這就意味著，我們不僅要再籌集15萬元的首付，房貸的月供負擔也會增加不少。”梁敏說，由于遠遠超過了自己的預算，他們不得不暫時擱置購房計劃。“為了迎接寶寶的到來，我們重新租了一套大一點的公寓，每個月的租金4000元。”同時，梁敏也期待著，隨著房產調控政策的實行，房價能夠出現一定幅度的下跌。

　　買房，還是租房，居高不下的房價，讓這個選擇題變得更加復雜。

　　提高短期生活質量

　　“我就是個不折不扣的租房族”，小林這樣說，“很多人把租房作為了一種過渡，但我覺得租房是一種理想的生活方式。”

　　從大學畢業后的第一份工作開始，小林就開始了自己的租房生活。與大學同學合租在一套老公房里，每個月只要800元的租金；兩年后小林開始自己租房，搬進公司附近的一套小戶型公寓；隨著收入的提高，小林最近租下了一套精品單身公寓，租金4000元。在別人眼中，單身漢每個月支付4000元的租金算是有些奢侈，但小林卻怡然自得，這就是他所選擇的生活方式。

　　“我不明白為什么那么多人甘愿于為了一套房產犧牲那么多。”小林周遭的同事是清一色的“房奴”，每個月為了供房貸需要拿出六、七千元的收入。

　　在小林看來，租房的第一個好處在于提高自己的生活質量。“我的收入水平在上海這個城市處于中等水平，但如果為了買房，我就要直接落入生活的底層。”小林周遭的“房奴”們，為了湊足首付款，收入的一大半要用于儲蓄，拿了年終獎的第一感受不是去旅行、去買自己心儀的禮物，而是想著距離首付款、裝修款又近了一步。“而這些僅僅是個開始。”小林說，真正購房后，便是不盡的月供生涯，“百萬負翁”們不得不每個月拿出過半的收入來支付房貸賬單，生活品質更是一降再降。而同樣的收入水平，小林用4000元的租金就可以把生活安排得豐富多彩，還有更多的金錢用于支持自己的業余愛好。

　　“第二個好處在于隨時可以搬遷，節省上班的交通支出和精力耗費。”租房的便利在于它的靈活性，小林一般都選擇在公司附近進行租房，交通便利，上班也非常方便。“工作七、八年，我換過三家公司，對我來說跳槽只需要考慮新公司是不是適合，而一旦被房產套牢，就意味著還要不斷考慮新工作是不是穩定，上班路程是不是方便這些更多的問題。”

　　小林說，自己的女友也很支持他的想法，“一套房，就把生活困住，不值得。”他這樣說。“而且把首付款拿出來進行投資，而不是買房，不是同樣也能夠保值增值。”

　　難以逃避的困擾

　　“我也不想被困住，但是生活是現實的。”梁敏卻說，“我甘愿做‘房奴’，盡管會需要付出很多，但是值得。”

　　同樣也是租房，梁敏認為，這只是生活的一段過渡期。“房東們經常會冷不防地打個電話，要么想要提高租金，要么想要出售出租房。”對梁敏來說，這就意味著再一次找合適的房子，再次打包自己的東西，再次搬家。“我很少添置自己的家居物品，因為搬家的時候會很麻煩。”在梁敏看來，一套房子所帶來的是“家”的安全感，是一處自己可以做主的空間。

　　“寶寶的教育也是我不得不考慮的問題。”梁敏說，自己和丈夫都是新上海人，由于一直沒有買房，所以他們的戶口都掛靠在人才中心，自己的寶寶出生了最現實的問題就是長大后的教育問題。現在大部分地區所采用的都是以戶口對應的方式來分配公立學校，如果沒有房產放置戶口的話，寶寶以后的教育就成為了家庭必須去面對的問題。“雖然也可以選擇私立學校，可是學費遠遠超出了我們的負荷能力。”

　　在梁敏看來，房產也是一種重要的保值工具，“長期來看房產的價值會保持穩步的上升幅度。”對于購房者來說，由于擁有房屋的所有權，便可以從房產的升值中有所獲益，而這一點則是租房所無法匹敵的。

　　白領公寓作為過渡選擇

　　租房，究竟是一種過渡，還是一種常態的生活方式？不同的人或許會有著不同的選擇和答案。

　　我們不妨就從數字的角度來算一筆經濟賬，以梁敏為例，她想要購買的房產價值為150萬元，如果支付60萬元的首付款，申請90萬元的30年期房貸，按照貸款基準利率85折來計算的話，每個月需要支付的月供為4858元左右。30年間總共需要支付的房貸為175萬元。當然，如果利率提高的話，月供額也會相應有所提高。

　　而從租金來看的話，這套房產的租金為4000元/月，每年的租金為4.8萬元，假使房租以每年3%的速度遞增，那么30年內需要支付的房租總計為228萬元。

　　看來，從數字上看，租金的支出會大于月供的支出。

　　另外一點是，住房貸款具有“杠桿”的作用。對于梁敏這樣的購房者來說，以60萬元作為首付款，實際獲得的價值增值卻是以房屋的整體價值，也就是150萬元作為基準的。在這其中，住房貸款起到了一個類似保證金交易中的杠桿放大作用，使投資的基數變大了。而租房族使用的60萬元投資初始金，則不存在這樣的杠桿效應，只有獲得更高的收益回報率，才可能戰勝房產的升值速度。在價值較高的房產中，由杠桿效應帶來的絕對值差異將更大、效果也會更加明顯。

　　因此，在首付能力和月供能力足夠的情況下，買房的優勢會大于租房的優勢。但是人們也不能忽視積累首付款和持續月供所帶來的壓力。像小林這樣，把租房作為一種生活方式，從心理層面上提高了對生活的滿意度，也提升了生活的質量。

　　值得一提的是，現在各地針對年輕白領的需求推出了一些白領公寓出租房，不僅性價比很高，還可以獲得一定的政府補貼。如在上海張江園區，從2006年開始就推出“白領公寓”，目前已有創業公寓、紫薇公寓等8處投入使用，共計3100余套，可入住約1.4萬人。 據悉，只要有本科以上學歷、與注冊在園區的企業簽有一年以上合同、在上海沒有住房，就可以拿著公司的證明提出申請。目前，張江“白領公寓”的租金為2100元/月，還可獲得200元的政府補貼，公寓為50平方米獨門獨戶的小屋，并可提供24小時的物業服務，地點則靠近張江地鐵站，非常便利。類似于這樣的公寓，對于事業剛剛起步的年輕人來說，無疑是租房時期很好的選擇。