近日，關于中國（上海）自由貿易試驗區(以下簡稱“自貿區”)改革深化推進的預期逐步升溫，起因在于中國人民銀行行長周小川在4月9日曾表示，自貿區建設是一項重要的國家戰略，人民銀行將全力配合做好自貿區建設的各項工作。這份令市場參與者頗感振奮的表態發生于周小川在自貿區調研期間。有關注自貿區概念的市場分析人士指出，這意味著自貿區規劃總體方案中提到的金融服務行業擴大開放，有望近期實現突破。
在自貿區改革為整體經濟環境帶來宏觀變革的同時，許多概念相關的上市公司也在這次改革浪潮中逐浪前行，這些公司來自于地產、航運、商貿、物流等諸多行業。作為自貿區實質性的開發主體外高橋（600648），則又是逐浪者中的佼佼者。近日，外高橋發布公告，就市場普遍關注的物業資源儲備情況做出了詳細披露，讓市場看到了這家公司在自貿區內豐厚的資源和巨大的發展潛力。
身處自貿區
物業資源占盡地利
自貿區若只從土地規模來講，區域范圍并不算大，涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域，總面積僅為28.78平方公里。土地的稀缺性在自貿區掛牌成立后已經逐步顯現。
以外高橋公司及自貿區管委會遷址為例，2013年10月25日外高橋發布遷址公告，公司騰出自用物業大樓，整體出租給花旗銀行等金融機構，上市公司搬遷至森蘭區域一座廢舊倉庫辦公；2013年11月，自貿區管委會也宣布遷址，將辦公地址從位于外高橋保稅區的管委會大樓搬遷至土地相對充足的洋山保稅區，從而為擬入駐企業騰出土地。這兩次遷址從側面說明了自貿區范圍內土地需求的旺盛程度。
受此影響最顯著的就是自貿區范圍內土地價格及物業價格的升溫。半年來，包括外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區在內的區域地價和租金水平均已出現明顯上升。而根據此次外高橋關于物業資源儲備情況公告中披露的數據顯示，公司在寸土寸金的自貿區及其周邊擁有豐富的物業資源。
僅以自貿區內的物業資源計量，公司已建物業中位于外高橋保稅區中的廠房倉庫有238萬平方米、商辦22萬平方米；位于外高橋保稅物流園區的廠房倉庫有14萬平方米、商辦3917平方米。在建物業中，公司擁有位于外高橋保稅區中的廠房倉庫19萬平方米、商辦3萬平方米；位于外高橋保稅物流園區的廠房倉庫22萬平方米。未建物業中，公司則擁有位于外高橋保稅區中的廠房倉庫91萬平方米，商辦113萬平方米。
在自貿區區域內的已建、在建、未建物業地上面積合計達到522萬平方米，占整個自貿區地理疆域的18.14%。全部已建、在建、未建的物業資源規模合計達到752萬平方米，在自貿區建立后的整個區域地價重估過程中，外高橋無疑成為受益最為顯著的上市公司之一。
這些利好也開始慢慢反應到了企業的經營數據中，根據外高橋在2014年3月公布的業績快報顯示，2013年度公司實現營業利潤75396萬元，比上年同期增長25.85%，歸屬于上市公司股東的凈利潤54451萬元，比上年同期增長23.56%。
立足長遠
大手筆謀篇布局
占據如此地利的外高橋，也沒有掩飾自己在這場浪潮中的雄心壯志。
2012年以來，外高橋對森蘭地塊及物流園二期的開發進度明顯加快，大量的在開發資源在2013、2014年以后陸續達到可轉讓狀態。公司在利用自有資金推進項目開發的基礎上，進一步運用資本市場的力量提速自身發展升級的腳步。
2013年底，外高橋著手推進非公開發行股票項目，公司在募資預案中明確指出，公司在探索中國（上海）自由貿易試驗區的關鍵進程中承擔了特殊而重大的歷史使命。公司將緊緊圍繞“面向世界、深耕亞太、服務全國”的戰略要求和上海“四個中心”建設的戰略任務，力爭將外高橋保稅區和外高橋保稅物流園區打造成政策最開放、投資最自由、功能最豐富、貿易最便利、制度最健全、運作最高效的自由貿易園區。
公司擬通過募資，定向建設跨國公司地區總部平臺、專業物流平臺、亞太分撥中心平臺、高端現代服務業平臺、功能性貿易平臺等五大平臺。這五大平臺由30個子項目組成，計劃建設30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業及配套基礎設施，總建筑面積81.98萬平方米，計劃投資額高達26億元人民幣。這些子項目主要分布在外高橋保稅區和外高橋物流園區二期地塊，項目建成后將主要滿足跨國公司、國際采購及分撥企業、大型物流企業、高端服務企業以及高端進口產品展銷商的經營需要。它們不但在地理上全部處于自由貿易區輻射范圍之內，也在職能上符合自貿區定位轉變和產業升級的變革需求。
公司在募資預案中這樣寫道：“本次非公開發行募集資金投資項目完成后，公司資本實力顯著增強、核心競爭力全面提升，有利于公司經營管理模式及主營業務結構將進一步優化，符合公司長遠發展需要及股東根本利益。”
2014年3月，外高橋成功獲得了中國證監會關于此次非公開發行股票的核準批文。
務實深耕
靈活合作提速開發
然而，目前外高橋區域的發展并不是沒有瓶頸。整個區域事實上面臨著從傳統的港口貿易型區域向現代綜合服務型區域轉變的過程。除了政策紅利等軟性環境要做好之外，區域內也需要更多的商業用地和辦公樓等硬件設施與之相配套。但現有的辦公寫字樓主要集中在外高橋保稅區北地鐵站附近，處于楊高北路、港九路、馬吉路和富特北路之間的方形地帶，這個商務辦公建筑群中的建筑大多建成于上世紀90年代，已不能滿足今日大量企業入園之需求。
外高橋今年迅速做出了應對這種局面的行動，為提速商辦開發建設的步伐，2014年4月，外高橋與招商置業簽署了《關于森蘭外高橋D1-4地塊、D04-04地塊項目之合作協議》。
根據協議，上海招商置業與上海外高橋共同出資設立項目公司，注冊資本金為3000萬元人民幣，上海招商置業持有60%股權，上海外高橋持有40%股權。外高橋委托該項目公司對森蘭外高橋D1-4、D04-04商業金融業和商務辦公用地進行工程建設。這兩幅地塊，緊臨自貿區。其中，D1-4地塊土地面積為5.11萬平方米，綜合容積率為4.0,D04-04地塊土地面積為2.79萬平方米，綜合容積率為3.0。
招商地產稱,此次通過與外高橋合作的方式進入自貿區，其寫字樓和商場建成后，將極大的改善自貿區的商務配套不足的現狀。
外高橋方面則表示，通過引進招商置業公司，有助于公司縮短項目前期開發周期，減輕項目開發的資金壓力，促進合作雙方優勢互補、利益雙贏，加快培育進口商品保稅展示交易中心等自由貿易試驗區產業功能。
儲備豐厚
土地利用仍存潛力
在關注外高橋公司一系列日常經營動作的同時，投資者同樣關心公司未來發展的后勁。市場分析人士認為，在自貿區建設穩步推進的狀況下，回到公司公布的物業資源數據，至少有兩方面能決定公司未來持續經營的能力，一是公司的在建物業與未建物業資源的規模。再則是公司目前土地儲備的結構是否蘊含著未來升值的可能。
從公司儲備規模看，目前公司已建物業地上建筑面積317萬平方米，在建物業地上建筑面積115萬平方米，未建物業地上建筑面積320萬平方米。公司在建及未建的儲備物業地上建筑面積共435萬平方米，超過目前已建物業規模。
從用途價值不同來劃分，商辦用地和住宅用地的單位租價水平要高于廠房倉庫用地。目前公布的在建及未建的儲備物業商辦用地地上面積共187萬平方米，在建及未建的儲備物業住宅用地地上面積64萬平方米，二者占整個在建及未建物業面積的58%，土地儲備結構有著相對不錯的質量。
增加服務業比重是自貿區的未來發展的重要方向，從傳統貨物貿易向服務貿易、離岸貿易等多種新型業態發展是一種明顯趨勢。隨著自貿區職能升級和產業調整，屆時會在客觀上要求區域內土地的性質和利用方式做出相應的規劃調整。目前外高橋在自貿區內擁有頗具規模的已開發和未開發土地資源，傳統的廠房倉庫用地在土地存量中仍占有不小的比重，如果公司在未來能夠結合自貿區發展需求進一步合理配置土地性質結構，盤活存量資源，那么外高橋在將來的土地后續利用上仍會具有非常值得挖掘的潛力。
（-CIS-）