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公攤面積大小業(yè)主沒譜 建議:按套內(nèi)面積售房

2010-03-30 14:44:19

  二、共有建筑面積的計(jì)算方法:整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。

  三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單元,按以下計(jì)算公式):

  業(yè)界說(shuō)法隱情:開發(fā)商確定公攤面積要利于銷售

  山西銀建房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理張建華稱,計(jì)入公攤面積的地方主要有兩大塊,公共交通部分及公共建筑空間。公共交通通道包括走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間。公共建筑空間包括電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

  一般而言,樓層越高的房子公攤面積會(huì)越大。像普通六層磚混結(jié)構(gòu)樓房,其公攤面積約占房屋建筑面積的12%到15%;十幾層的小高層住宅樓,其公攤面積的比例在18%左右;高層剪力墻結(jié)構(gòu)的樓房,其公攤面積大約在20%以上。另外,塔樓的公攤面積比例略低于板樓;寫字樓從公共需求及品質(zhì)上考慮,公攤面積可能會(huì)達(dá)到30%以上。

  張建華稱,從銷售角度考慮,開發(fā)商會(huì)盡量把公攤面積定在一個(gè)易于銷售的范圍內(nèi)。像高端住宅,業(yè)主講究氣派,希望門廳、過道、電梯的面積夠?qū)挸ā㈦娞輸?shù)夠多,公攤面積比例要比普通住宅高。

  建議:不妨學(xué)學(xué)按套內(nèi)面積售房

  業(yè)界人士李先生認(rèn)為,省城正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)先到相關(guān)行政主管部門去申辦規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等手續(xù)。房地局會(huì)委托測(cè)繪單位對(duì)預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行“預(yù)測(cè)繪”,業(yè)主以專業(yè)測(cè)繪單位測(cè)繪的面積作為付房款的依據(jù)。房屋竣工后,無(wú)論是套內(nèi)面積還是公攤面積,都已經(jīng)過了測(cè)繪單位的實(shí)地測(cè)繪,開發(fā)商在公攤面積上做手腳的可能性不大。

  李先生稱,白先生家的公攤面積與套內(nèi)面積在售房與交房時(shí)有較大差距,這與開發(fā)商違規(guī)預(yù)售有關(guān)。未經(jīng)相關(guān)部門審批就售樓,不停地改規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì),很容易出現(xiàn)實(shí)際戶型、面積與售房時(shí)不一致的情況,這會(huì)引起不必要的糾紛。

  省城海逸房產(chǎn)工作室的驗(yàn)房師認(rèn)為,設(shè)計(jì)施工中的變更,最容易造成交房面積與購(gòu)房面積出現(xiàn)誤差。套內(nèi)面積相對(duì)較容易弄明白,因?yàn)樗脺y(cè)繪、好計(jì)算。而公攤面積的測(cè)繪需要開發(fā)商提供全樓的圖紙及其他業(yè)主的配合,故事二中的武先生自請(qǐng)測(cè)繪公司量公攤肯定測(cè)不準(zhǔn)。誠(chéng)信度不高的開發(fā)商在售房之后才開始施工,公攤面積就成了橡皮筋。他建議,省城最好能學(xué)習(xí)北京、廣州等地按套內(nèi)面積售房的方式,這樣也讓消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)房屋的面積能心里有數(shù)。

  提醒:合同里最好標(biāo)明公攤范圍

  山西省成誠(chéng)律師事務(wù)所的張秋峰律師稱,對(duì)于公攤面積占總建筑面積的比例,目前法律上還沒有明文規(guī)定。按照購(gòu)房合同第八條的規(guī)定,購(gòu)房者在面積發(fā)生變化后有兩種選擇。

  第一種是合同中對(duì)面積變化沒有約定。如果開發(fā)商交房時(shí),房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%,可以采取多退少補(bǔ)的方式。誤差超過3%,多出的面積由開發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送,少出的面積,由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償,業(yè)主同時(shí)可以選擇退房。這種方式對(duì)購(gòu)房者較為有利。

  第二種方式是根據(jù)合同約定“據(jù)實(shí)結(jié)算,多退少補(bǔ)”。如果選擇這種方式,到交房時(shí),誤差超過3%,都由買房人承擔(dān)。

  同時(shí),購(gòu)房者應(yīng)該注意,自己找的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具新的測(cè)量報(bào)告,并不能直接作為找開發(fā)商賠償?shù)囊罁?jù)。因?yàn)椋_發(fā)商的測(cè)繪報(bào)告也是正規(guī)測(cè)繪部門作出的有法律效力的報(bào)告。出現(xiàn)此類糾紛最終的參考依據(jù)是由仲裁機(jī)關(guān)或法院委派第三方來(lái)作的測(cè)繪報(bào)告。

  張律師稱,目前省城樓市漸漸趨于成熟,市場(chǎng)監(jiān)管也越來(lái)越規(guī)范,開發(fā)商在公攤面積上動(dòng)手腳不容易。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不妨先考慮選擇運(yùn)作規(guī)范、信譽(yù)度較好的開發(fā)商。在收房時(shí),業(yè)主可要求開發(fā)商公示公攤面積的范圍和大小。

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