衛星圖上,中國從南到北眾多三、四線城市新建城區空空蕩蕩。作為房地產泡沫的“終極產物”,“鬼城”危機正在三、四線城市蔓延——從溫州到鄂爾多斯,再到海南、常州、營口,媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個,蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難,房價下滑,“崩盤”的說法頻頻見諸報端。
三、四線城市遍布空置房
“鬼城”蔓延
去年一年,是樓市逐步趨暖的一年,而不少三、四線城市的樓市卻并未出現同步回暖。從溫州到鄂爾多斯,再到海南、常州、營口,媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個,蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難,房價下滑,“崩盤”的說法頻頻見諸報端。
國家統計局1月公布的數據也證實,和上月相比,三、四線城市的房價確實有部分出現下行。而在土地儲備上,由于房企連續幾年在三、四線城市布局,目前不少三、四線城市的土地儲備已經出現重度飽和。
專家認為,需求不足,供應量大導致的供需不平衡,是三、四線城市面臨的普遍問題,目前三、四線城市泡沫隱現,很可能導致其在這輪樓市趨熱的情況下無法“回暖”,甚至出現價格下行。受此影響,主要布局在三、四線城市的房企業績明顯受到拖累。
雖然對于三、四線城市的具體庫存并未有官方的詳細數據,但是許多城市“去庫存”的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫存壓力下,價格戰也愈演愈熱,打折促銷、以價換量的現象頻有發生。
大房企進軍三、四線城市
土地儲備重度飽和
據悉,70個大中城市限購后,三、四線城市一度成為房企拿地擴張的熱土。“這幾年,陸續有大房企進駐贛州,拿地都很豪氣,對我們本土地產企業的沖擊很大。”周先生是贛州一家小房企的負責人,他告訴記者,大房企在贛州城區拿地通常一拿就是上千畝,其項目一旦推出市場,供應量都很大,直接大大擠壓小房企的市場份額。
而廣東惠州也已經逐漸被大型地產企業“占領”。短短幾年,惠州房地產市場上已匯聚了萬科、中信地產、富力地產、保利地產、佳兆業、雅居樂地產、五礦集團等全國一線開發商。有數據顯示,該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%,土地成交量卻相當于廣州的94%。
業內人士分析稱,土地儲備情況的變化,反映出廣、深兩個中心城市受土地資源限制,其開發量將逐漸萎縮;珠三角其他城市群和粵北山區進一步提高所占份額。
而在全國范圍內來看,某研究院數據顯示,2009年以來,我國部分三、四線城市住宅市場供應規模增長較快,營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列,待開發量在3000萬—8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。
一些房企著手回歸一、二線城市
出于追逐相對穩定高利潤的目的,2012年房企回歸一、二線城市的趨勢日益顯著,在一線城市及重點二線城市的拿地金額大多呈現明顯增長。而將重心放在三、四線城市的開發商也感覺到了壓力。
鄂爾多斯有史以來最大的房地產項目——星河灣鄂爾多斯項目就是在這個大背景下被推上風口浪尖的。公開資料顯示,星河灣鄂爾多斯項目規劃面積11000多畝,其中一期工程占地2500多畝,是真正的超級大盤。去年年中,鄂爾多斯項目被曝出房價屢次大幅下調,銷售乏力,去庫存壓力仍然巨大。