而公開資料顯示,在去年樓市逐步回暖之際,側重一、二線城市的保利地產全年銷售額大增近四成,中海地產銷售額增長近三成,而側重在三、四線城市圈地開發的恒大地產銷售額增加14.8%,碧桂園銷售額增長僅為10%。
保利地產董事長余英曾在其實名微博上表示:“一線城市是房企必爭之地,2012年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。”而恒大主席許家印此前坦言,受調控政策影響,三、四線城市營運環境困難,所以集團不得不改變策略,轉戰二線城市。
從北京中原日前公布的數據來看,由于三、四線城市未來存在一定的調整風險,標桿房企確實已經開始“回歸”一、二線城市。數據顯示,2012年標桿房企拿地數量中,一線城市占比20%,二線發達城市占比21%,二線發展中城市占比42%,三、四線城市占比18%,其中二線發展中城市占比最高。
三、四線樓市泡沫初現,樓價繼續下行
隨著三、四線城市的供應量暴增,在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時,三、四線城市的樓市卻裹足不前,甚至出現庫存嚴重積壓。地產研究院副院長表示,2012年的房地產市場嚴重分化:一線城市已入春天或夏天;三、四線城市仍在冬季或初春。
有報告也顯示,開發商在一些三、四線城市大規模圈地,造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時,這些城市陸續顯示出泡沫征兆,個別城市甚至已出現崩盤現象。
報告預測稱,未來一段時間內,一線城市供應短缺,未來住宅價格上漲壓力較大,而部分二、三線城市或將面臨供應過剩風險,價格上漲動力不足,甚至可能出現下降。而廣大的三、四線城市供應充足,但潛在需求相對較弱,部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。
方圓地產首席分析師鄧浩志也對記者表明了類似看法:“三、四線城市的經濟比較落后,居民收入不高,加上人口流出,所以剛需十分有限,而三、四線城市房價上漲多因為投資資金進入,現在政策嚴防投資資金進入住宅市場,這些城市失去了增長動力。”其表示,由于過度依賴土地財政,三、四線城市前幾年瘋狂賣地,以至于最近供應量太大,需要較長時間消化,所以哪怕這輪出現房地產市場的熱潮,三、四線城市也難以跟風上漲。
受政策“打壓”的地產公司為何還很“堅挺”?
為何在房地產市場受到各種“打壓”,地產公司仍能夠茍活甚至堅挺?有專家分析,那就是商業銀行和中國房地產過熱有著骨肉血親的關系。商業銀行通過將貸款轉移至表外,進行表外資產擴張,規避了“土地貸款”的監管。
專家認為,中國商業銀行保守的貸款標準已經讓位于每年20%—30%的信貸增長。很多銀行將貸款轉移到表外,形成普遍的信貸增長和信貸風險。也就是說,銀行一直從事事實上的證券業務,將貸款重新包裝成理財產品,然后再轉售給客戶公司從事土地投機。而這些交易通常入賬被列作投資,而不是負債。
中國的影子銀行和美國有著類似的版本,特別是在雷曼倒閉前:信托貸款瘋狂增長、財政囊中羞澀、財富管理產品和一些貸款捆綁在一起,為銀行產生費用。
2012年,中國銀行業總貸款的份額下降,從10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度,非銀行貸款占新增信貸發行的60%。據估計,影子銀行的資金至少有四分之三投入到了房地產市場或者相關行業。(龍虎網-南京日報)