觀察近期陸續(xù)公布的上市房企半年報(bào)，一面是營(yíng)業(yè)收入的普遍大幅上漲，另一面，凈利潤(rùn)增幅卻遠(yuǎn)沒(méi)有那么亮眼。
根據(jù)天相投資分析系統(tǒng)顯示，已公布2013年半年報(bào)的134家上市房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2621億元，同比增長(zhǎng)41%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)316億元，同比增長(zhǎng)27%。
看起來(lái)，數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，但凈利潤(rùn)增速與營(yíng)業(yè)收入增速已經(jīng)明顯開(kāi)始不匹配。主要原因在于房地產(chǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)率開(kāi)始下降。誠(chéng)如萬(wàn)科總裁郁亮所言，房地產(chǎn)行業(yè)存在利潤(rùn)率適度下降的大趨勢(shì)。一方面是地價(jià)、建安和人工成本不斷上漲，一方面是越來(lái)越多的房企加碼剛需產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。
隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，眾多房企在去庫(kù)存壓力之下，開(kāi)始押寶“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，而利潤(rùn)率下降是必然的。
房?jī)r(jià)漲幅收窄
房企利潤(rùn)率下滑，并非從今年開(kāi)始。梳理近年來(lái)的房企半年報(bào)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，利潤(rùn)率在2009年為最高，達(dá)到14.6%。此后，這一數(shù)據(jù)持續(xù)回落。
以萬(wàn)科為例，今年1~6月，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算均價(jià)為1.05萬(wàn)元/平方米，較2012年同期下降1000元/平方米。結(jié)算項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下降，而財(cái)務(wù)，人力等成本均出現(xiàn)剛性上漲，侵蝕了利潤(rùn)。
中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬表示，上市房企利潤(rùn)率的下降，一方面由于今年結(jié)算的是前年下半年以及去年上半年的資源，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還處于下跌通道。另一方面，也和土地市場(chǎng)的回暖、地價(jià)成本增加有關(guān)。
地價(jià)成本增加，但房?jī)r(jià)漲幅卻在收窄。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.72，較6月下降0.11，環(huán)比漲幅連續(xù)4個(gè)月回落。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，土地價(jià)格等房地產(chǎn)行業(yè)主要的成本因素持續(xù)上漲，但房?jī)r(jià)漲幅收窄，房企的利潤(rùn)率或?qū)⒊掷m(xù)下降。
庫(kù)存壓力陡增
金九銀十，眾多房企正在憋足勁沖擊年度銷售目標(biāo)。
以雅居樂(lè)為例，下半年新推出的樓盤(pán)明顯增多，并且在新推出項(xiàng)目中，剛需產(chǎn)品比例占70%左右。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士也表示，公司的多個(gè)項(xiàng)目會(huì)集中在“金九銀十”推出。
Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月29日，在已公布2013年中期業(yè)績(jī)的124家滬深兩市上市房企中，存貨總計(jì)為1.68萬(wàn)億元，而去年140家上市房企的存貨總計(jì)則為1.42萬(wàn)億元。由此可見(jiàn)，上市房企的存貨量同比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
其中，萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)四大老牌龍頭房企存貨值排在前四位，存貨總計(jì)為6712.9億元。而在2012年同期，這一數(shù)據(jù)則為5157.68億元，同比增長(zhǎng)30.15%。
有業(yè)內(nèi)分析人士表示，今年下半年的關(guān)鍵詞是“去庫(kù)存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，如何快速消化庫(kù)存應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下要?jiǎng)?wù)，金九銀十，新項(xiàng)目的集中銷售，使同區(qū)域同質(zhì)化項(xiàng)目增多，加劇來(lái)自于房企內(nèi)部的銷售競(jìng)爭(zhēng)，凈利潤(rùn)下降的趨勢(shì)在所難免。(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))